ジャパンリアルエステイト投資法人[8952]から3株分の分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

ジャパンリアルエステイト投資法人[8952]から3株分の分配金をいただきました。

今回は[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人から分配金をいただきました。この[8952]ジャパンリアルエステイトと言えば、三菱地所系のオフィスリートでして、三井不動産系の[8951]日本ビルファンドと並んで日本のリート業界を背負って立つ2大リートの1つとして堂々と君臨しています。

ジャパンリアルエステイトと日本ビルファンドはあまりに存在感が大きいためか、その配当利回りの面でも他の銘柄とは一線を画している低配当(=株価としては評価されている)なんですよね。この記事を書いている2013年1月23日の段階で巡航ペースの配当利回りが4%を切っている銘柄はこの2大リートと[3234]森ヒルズリート投資法人の3銘柄だけとなっています。

当然ながら、この2大リートは時価総額でもそのまま1位・2位のリートでありまして、最近の株価の復調を受けまして両方とも時価総額は5,000億円を突破しました。運用資産の規模に至っては7,000億円を超えているんですよね。定期的に増資を行っているのは、リートの性格上仕方ないことですけれども、そのおかげで資産総額は着実に膨らんでいます。

ジャパンリアルエステイト[8952]から3株分の配当金です。

8952 ジャパンリアルエステイト 配当金

さて、利回りが低いので時価総額に対してはリート投資の中で口数は控えめに投資している[8952]ジャパンリアルエステイト。今回は、1口あたり15,700円の配当金をいただきました。保有口数は3口ですので、法人での源泉徴収税7%相当を差し引きしますと、実際に受け取った金額は43,803円と言う事になります。

8952 ジャパンリアルエステイト 報告書

ジャパンリアルエステイト[8952]は投資銘柄数が多いので、その投資主報告書の内容も豪華ですよね。その要点を見て行きたいと思いますけれども、最初には今まで22期に渡って安定した決算実績を残してきた事が強調されています。最近の半期16,000円弱の分配水準は、数年前に比べると物足りないですけれども、むしろコレくらいが通常だと思うと、段々居心地が良くなってきました。5年前が異常だったと思った方が、長期投資としては気楽になれますよね。

また、スポンサーの「三菱地所・第一生命・三井物産」の3者の共同で物件供給・物件紹介・運営管理・人的サポートが行われている事が挙げられています。スポンサーになっている商社は三菱商事かと思いきや、三井物産なんですよね。ライバル社のようにも思えるんですけれども、まあ色々な大人の事情もあるんでしょうね。

そして、格付けについて。ムーディーズA1、S&PA+という格付けが挙げられていますが、リートの中では最高の格付けなのですけれども、普段の投資で格付けを超重視する人には、ちょっと物足りない格付けかもしれませんね。実際、この[8952]ジャパンリアルエステイトは有利子負債比率を30〜40%にすると明記しており、他のリートと比べて相対的に保守的な運用となっています。その分配当は控えめになるのがセオリーですけれども、個人的にはお気に入りの点であると言えます。

気になるテナントの入居率。6〜7年前には98%を超えている時もあったんですけれども、最近は95%台となっていますね。それでも、一時92.4%まで落ち込んだ事を思うと回復途上にあると言えそうですね。後は、金融危機後落ち込んだ賃料がどこで上昇するか(一生しないかもしれませんけれど・・・)が今後の分配金上昇の鍵を握るのではないかと思います。

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