国内住宅REITのアドバンス・レジデンス[3269]から13株分の配当金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

国内住宅REITのアドバンス・レジデンス[3269]から13株分の配当金をいただきました。

今日は、私の投資している銘柄のうち国内REIT[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から平成24年1月期の配当金をいただきましたので、ご報告したいと思います。

3269アドバンスレジデンス株主報告書

資産運用報告書を見ると、まだ3期なんですよね。まあ、実際は旧日本レジデンシャル法人を合併してから装いを新たに1期から数え始めているので、実際の運用はもっと長いんですが、3期となるとスゴく新しいREITに見えてしまいます。資産運用報告書の第三期のが赤くデザインされていますが、下の住所の神田錦町三丁目のも赤くなっています。(写真からは切れてしまってしまいましたけど・・・)これは、ちょっとしたデザイナーさんのこだわりなのでしょうか。

では、[3269]アドバンスレジデンス法人の資産運用についてまとめます。

アドバンス・レジデンス投資法人といえば、今年に入ってすぐの1月12日に増資がありました。時期としては、ムードのあまり良くない中の増資となったように思うのですが、結果的には増資をした頃が短期の株価の底となっていまして、現在はその底からは2割ほど回復しています。

1口あたりの分配金はずっと4500円が続いています。ただし、1口あたりの純利益は4,079円ということなので、10%ちょっとは日本レジデンシャル投資法人を合併した時に生じた負ののれんを活用しています。負ののれんは説明するとややこしいのですが、あえて超簡単にいうと、本来の価値より会社を安く買えたので、その分が会社の資産として計上されているということです。

こののれんを利用した分配準備積立金は前期末の時点で、まだ35,236百万円もあり、これは約9回分の配当金に相当します。ということで、一時的に業績が悪くなる事があっても、4,500円の分配金のラインを死守すると予想され、下げ相場では相対的に強くなりそうな銘柄です。

今期は増資と共に物件の入れ替えを行っていますが、

  • 売却物件:NOI利回り4.5%、築年数9.9年
  • 購入物件:NOI利回り6.1%、築年数4.8年

と、元々持っていた物件は何だったの?と思う条件の違い。まあ、今は不動産ミニバブルの頃とは違って、物件を買う方としては良い条件が整っているということなのでしょうか。また、期中の稼働率も96.4%と、業績予想の前提としていた95.8%を大きく上回りました。

そんな中で私が注目したのは、昨年9月に発行した投資法人債の比率です。この時、5年債と7年債の2つを発行したのですが、この5年債の利率は1.27%でした。国債の印象をお持ちの方だと高めに思えるかもしれませんけど、平成19年11月に発行した時の利率は2.03%だったのです。そう思うと、この4年でかなり信用が増しているということになりますよね。住宅REITは事業自体はとても手堅いので、あとは資金調達が一番の問題になります。この点では、アドバンス・レジデンスは比較的安心できると言えるのではないでしょうか。

さて、今回の配当は1株あたり4,500円でした。法人で保有していますので、1株あたりは4,185円で13株で54405円の配当受取となりました。この金額を右上の受取配当金の所に加えておきたいと思います。

そんな[3269]アドバンスレジデンス投資法人の過去2年間の株価です。

もう、すっかり忘れていたのですが、震災前は一旦18万を超えていたんですね。分配金を9,000円とすると、住宅リートで5%はかなり配当金が低い水準と思ってしまうわけなんですけれども、それはリート不況に慣れ過ぎているからでしょうか。2007年のリートなんて、トップ物件が利回り2%を割っても普通に買い進まれていましたものね。資産の23%くらいがJ-REITな私は、一生にもう1回くらいあんなにガンガン上がるREITというのも見てみたい気がしますけどね。

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