日経平均に比べて出遅れている国内のREIT、上げるも下げるも鍵は投信マネー? - 高配当株で配当金生活

日経平均に比べて出遅れている国内のREIT、上げるも下げるも鍵は投信マネー?

3月30日の日経新聞夕刊、REITウォッチに国内REITの全銘柄のうち、3月29日時点での投資口価格が震災当日を上回っているのは、全部で6銘柄しかなく、平均では約9%下がっているという記事が掲載されていました。この要因の一つとして記事の中で挙げられていたのが、国内投資信託の換金売り

J-REITは投資信託の規模に比べて、REIT自体の時価総額が小さいため、REIT投信の売買にかなり左右されていると思います。思い起こすと、2007年に都心不動産のプチバブルが起きた時は、投資信託で3分法ファンドなるものが流行っており、ファンド全体の投資金額の3分の1もの大金がJ-REITに入れられることも少なくありませんでした。

個人で投資信託を買っている方は、どうしても昨年のように市場のムードが悪くなると売りを入れてくる傾向にあるように思います。そのため、昨年の夏以降、J-REIT指数は見事なまでの右肩下がりとなってしまいました。これが、本来ミドルリスク・ミドルリターンと言われているJ-REITの上下動が激しい一因には間違いないのではないでしょうか。

昔はダメ銘柄に挙げられた森ヒルズが今や1番なんですね

さらに記事で触れられていたもう一つのポイント。銘柄毎の騰落差が思っている以上に大きいのだそうです。実際に上位・下位の3銘柄を見てみましょう。

騰落率上位3銘柄

  • 森ヒルズリート:+18.6%
  • 産業ファンド:+10.8%
  • 日本プライムリアルティ:+4.7%

騰落率下位3銘柄

  • インヴィジブル:ー43.5%
  • グローバル・ワン:ー26.8%
  • 大和オフィス:ー23.2%

上位に入った3銘柄を見ると、最近の分配が堅調という共通点が見られます。特に森ヒルズリートは今年7月期の配当が最も悪かった時期に比べ3割増であり、産業ファンドは増資のたびに配当金が増えるというマジックを見せてくれます。森ヒルズは以前、極悪増資でやらかしてしまったことがあったので、個人的には警戒している銘柄なんですけど、運用方針を変えて以降購入を始め、現在は7口保有しています。

出遅れ傾向のJREITの中でも特にグローバルワンに注目

昨年はREITの中で中堅銘柄の弱さが目立つ1年でした。下落率の上位10位までを見ると、見事なほどに中位〜下位の銘柄が並んでいます。私自身も、プレミア・エクセレント・東急リート・阪急リート・福岡リートあたりをしつこくナンピンしていました。そういった中堅銘柄の中でも、インヴィジブルを除くとこの1年のパフォーマンスが悪かったのが、グローバル・ワンです。このグローバル・ワン、2012年3月期までの配当金が

14,142円→11,791円→11,167円→13,000円(3月期予想)

とそろそろ回復傾向なのかなと思ったら、先日発表されたIRで2012年9月期の予想が12,000円とまた下がる傾向に戻ってしまいました。最近は、+傾向の銘柄が多いだけに、このIRがグローバル・ワンの最近の投資口価格の弱さを示しているのかもしれません。9月期はフリーレントの影響や、固定資産税等の新規計上などマイナス影響もあるのですが、保守的な予想が多いグローバルワンなので、着地はもう少し上になるのではないかと期待しています。

数年前を思い起こすと、グローバル・ワンの半期配当は2万円台ありましたよね。この会社の持っている好立地の不動産は、2007年前後のミニバブルで良い影響を受けていたと予想されますので、落ち込みも激しいんですが、いずれ上昇局面もあると期待するならばそろそろ買い時なんじゃないかと思ってしまうのです。今の所、個人的には3口保有しています。

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