産業ファンド投資法人[3249]から第16期の資産運用報告書と分配金。毎期の分配金は順調に増加中ながら株価が好調すぎて様子見です。 - 高配当株で配当金生活

産業ファンド投資法人[3249]から第16期の資産運用報告書と分配金。毎期の分配金は順調に増加中ながら株価が好調すぎて様子見です。

元・通販の店長として配当金生活の資金を貯めた私が現役時代に『物流施設』のお世話になっていたため、個人的には好みのリートである『物流系のリート』。今回の記事でご紹介する[3249]産業ファンド投資法人は、国内で2番目に上場した物流系のリートでありまして、この分野ではかなりの老舗の1つであると言えますね。

産業ファンド投資法人 資産運用報告書

[3249]産業ファンド投資法人 資産運用報告書:さて、今回はそんな[3249]産業ファンド投資法人から第16期の資産運用報告書と分配金をいただきましたので、読者の皆様にもご紹介することにしたいと思います。このリートを運用しているのはあの天下の三菱商事系の運用会社である『三菱商事・ユービーエス・リアルティ』です。三井物産系でライバルの[8967]日本ロジスティクスファンドには負けられない所ですよね。

産業ファンド投資法人 業績・分配の推移

[3249]産業ファンド投資法人 業績・分配の推移:リーマンショック後の不景気の時には、物流系のリートは非常に不人気でありまして、同社の株価も底をはっていましたが、その時期に同社はうま〜く物件を取得していきまして『増資して分配金大幅増』というマジックを何度か見せてくれました。最近は、物件価格自体が高くなって来ているので、かつてのようなマジックは見られませんが、それでも分配水準自体は毎期着実に伸ばしてくれて来ていますね。

産業ファンド投資法人 LTVの推移

[3249]産業ファンド投資法人 LTVの推移:さて、[3249]産業ファンド投資法人のLTVは簿価を基準とすると概ね50%程度での推移が続いていますね。ただ、同社の保有している施設は最近は鑑定価格ベースでは好調な推移をしているものが多いためか、鑑定価格をベースにすると44%まで時価LTVが下がります。ただ、好景気の時に時価LTVが下がるという事は、逆に不景気の時には実質LTVが上がるという事ですので、個人的にはもう少し控えめな借入比率の方が好みではあるんですけどね。

産業ファンド投資法人 増築プロジェクト

[3249]産業ファンド投資法人 増築プロジェクト:基本的にリートが収益を拡大させるには、物件を取得するのが一番の近道だと思うのですが、今期は同社の保有する『IIF西宮ロジスティクスセンター』で『施設の増築』という珍しいパターンのプロジェクトが実行される事になりました。このセンターは現在の借主の関西エリアの物流拠点だったのですが、既存の施設だけでは手狭になったようでして、今回増築という事になったようです。増築部分も20年間の賃貸借契約を結んでおりまして、長期的に同社の収益に貢献する事になりそうですね。

[3249]産業ファンド投資法人から分配金をいただきました。

3249 産業ファンド 分配金

さて、今回は[3249]産業ファンド投資法人から1口あたり8,796円の分配金をいただきました。保有口数は3口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は22,347円ということになりました。

前述した魔法の増資で分配金を着実に増やし、6年前と比べるとおおよそ1.8倍程度の水準まで分配が伸びて来ている同社。ただ、その頃と比べると株価の方は5倍以上になっておりまして、分配利回りは3%台中盤とちょっと物足りない状況ですね。

個人的には、物流・インフラ系に限らず、リートに投資するには少なくとも4%できれば5%台の分配利回りが望ましいと思っているのですが、最近は長期金利が低位安定しているため、リートの分配利回りもなかなか上昇してきませんね。しばらくは追加買いする事なく、様子見ということにしたいですね。

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