名前負け?と言いつつ愛着を持ってしまう国内リート。[8956]プレミア投資法人から7株分の配当金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

名前負け?と言いつつ愛着を持ってしまう国内リート。[8956]プレミア投資法人から7株分の配当金をいただきました。

今回ご紹介するのは、国内リートの[8956]プレミア投資法人です。国内リートは[8951]の日本ビルファンドから始まっているので、このプレミア投資法人というのは実は6番目に上場されたリートなんですよね。つまり、リート業界の中では老舗中の老舗と言える銘柄なのです。そして、途中まではケンという会社がこのプレミアを経営していたのですが、現在のスポンサーは[8933]NTT都市開発です。

天下のNTT都市開発がスポンサーなのに、表題のように名前負けというのはちょっと言い過ぎかもしれませんが、プレミアなんていう豪勢な名前に反して経営の方は他の大手と比べるとやはりイマイチで、それが30万円を切る今の投資口価格にも現れているのかもしれませんね。まあ、名前負けなんて言いつつも初期から保有しているリートの一つなので、つい愛着が湧いてしまうのです。本来、投資ではそのような感情は捨てるべきなんでしょうけどね。

プレミア投資法人配当金

さて、今回の1株あたりの配当金は10,566円でした。現在7株を保有していますので、法人での源泉徴収分7%を差し引きしますと、実際に受け取った金額は68,785円となります。

では、株主報告書の中身などを見て行きたいと思います。

その前に過去5年間のチャートを振り返っておきたいと思います。冒頭で大手に比べると名前負けと書いてしまったのではありますが、リートの代表的な銘柄である[8951]日本ビルファンドと比較しますと、過去5年ではどちらも大幅な下落ながら、プレミアの方が20%近く下落率が大きいという状況です。いかにプレミアという名前に負けてしまったかが見て取れるのではないでしょうか。

このようにプレミアの株価が不調だったのも仕方のない事で、2011年の12月まで、なんとオフィスの稼働率が90%を下回っている状態だったのです。リートの物件は一般的に空室率が新聞などで発表される物件よりはハイグレードな物件が多い傾向にあるので、空室率も新聞発表のものは下回っている銘柄がほとんどなのですが、このプレミアのオフィスは10%台の空室率だったんですよね。

しかしながら、18期・19期(前期)と退去を入居が大きく上回る状況だったようで、今年2012年の1月に久しぶりにオフィスビルの稼働率が90%を上回りました。9割ちょっとでも他の銘柄に比べるとイマイチである事には変わりないのですが、上昇余地があるという風に考えるとプラスに取れるのではないでしょうか?

実際の所は、保有オフィスも現在の平均築年数が23.2年とプレミアのレジデンスが平均8.7年である事に比べるとちょっと心もとない物件たちではあるのですが、NTT都市開発のスポンサー力というプラス要因もありますので、何とか分配金1万円はキープしてほしいと期待しています。次回の配当金の予想は今回から約5%減の10,030円です。現在の7%を超える分配金水準は他の老舗銘柄に比べると評価が低いですが、運用面でその評価を覆してくれるよう、経営陣の踏ん張りを見せてほしいですね。

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