ユナイテッド・アーバン投資法人[8960]から分配金と資産運用報告書。株価の高さを背景に増資連発、規模拡大中ですね。 - 高配当株で配当金生活

ユナイテッド・アーバン投資法人[8960]から分配金と資産運用報告書。株価の高さを背景に増資連発、規模拡大中ですね。

本来は『ミドルリスク・ミドルリターン』のふれこみで始まったはずの『REITの制度』。2001年の最初は『不動産投資信託?なんじゃい?』という知名度だったように思うのですが、最近となってはそれなりに投資をたしなんでいる方の中での知名度はかなり高くなってきているのではないかと思います。

しかしながら、この『ミドルリスク・ミドルリターン』についてはどうなの!?と首をかしげてしまう点がありますよね。制度開始以降、2007年までの不動産ミニバブルに、その後のバブル崩壊、そして数年間の低迷にその後の大復活と、どう考えてもリートって『ハイリスク・ハイリターン』じゃないの?と思えてしまう部分があります。

8960 ユナイテッド・アーバン 資産運用報告書

[8960]ユナイテッド・アーバン 資産運用報告書:さて、今回は[8960]ユナイテッド・アーバンから分配金と資産運用報告書をいただきましたので、読者の皆様にもご紹介することにしたいと思います。この銘柄は、リート早期の頃は『中堅どころ』というイメージだったのですが、規模の小さいリートの合併などを経て、今や時価総額4位のリートまで上り詰めてきました。いわゆる『総合型』のリートとしては、国内1位の規模を誇っているんですよね。

ユナイテッド・アーバン 絶好調な株価推移

[8960]ユナイテッド・アーバン 絶好調な株価推移:正確にはリートの場合は『株価』ではなく『投資口価格』と言うんですけれども、それはさておき[8960]ユナイテッド・アーバンの株価は先日ついにリーマンショック前の高値を抜いてきました。リート指数は最高値のー30%程度で推移している現状なので、相対的にはこの銘柄が頑張っているという事がわかりますよね。

増資連発中です

[8960]ユナイテッド・アーバン 増資連発中です:さて、[8960]ユナイテッド・アーバンはここ2年で4回も増資を行っています。リートの世界では増資は宿命とはいえ、半年に1回のペースはさすがに多いですよね。今は、株価が高いのである意味『ウマい』増資ではあると思うのですが、その一方で首都圏を中心に物件のお値段も高いと思いますので、一概に良い事ばかりとは言えないのかもしれませんね。

ユナイテッド・アーバン やや増配傾向です

[8960]ユナイテッド・アーバン やや増配傾向です:[8960]ユナイテッド・アーバンは、別の銘柄を合併した時に大量に生まれた『負ののれん(配当準備金)』という会計上の資産を活用する形で、景気の悪い時でも最低2,750円の分配をずっと続けてきていました。最近は、分配金水準自体が回復傾向にありまして、今は『配当準備金』を利用する事もなく、2,896円の分配金を実現しています。

物件取得余地あり

[8960]ユナイテッド・アーバン 物件取得余地あり?:[8960]ユナイテッド・アーバンは、前述の通りここ2年間で4回の増資を行いました。当然ながら、増資をする時には物件を取得している訳なのですが、上記のデータを見るに最大限に物件を取得することはなく、結果的にLTV(総資産有利子負債比率)は減少しています。個人的には多少分配金が少なくても保守的な財務の方がお好みでありまして、良い傾向ではないかと思いますね。

[8960]ユナイテッド・アーバンから分配金をいただきました。

8960 ユナイテッド・アーバン 分配金

さて、今回は[8960]ユナイテッド・アーバンから1口あたり2,896円の分配金をいただきました。保有株数は10口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った配当金の金額は24,525円ということになりました。

資産規模は拡大中、株価推移も絶好調となれば、[8960]ユナイテッド・アーバンを買ってみたいという読者の方もいらっしゃると思うのですが、実は私は同社の持ち株数を減らしている段階です。この記事を書いている2015年2月下旬時点での同社の分配金利回りは3%前後なんですけれども、同社が意外に地方重視である事を思うと、ちょっと評価されすぎに思うんですよね。

いずれ、REITの好況が終わり『誰がリート買うんだよ』という状況がくれば、またこっそりと買い増しを始めたいと思っているのですが、そのためにはせめて配当利回りで4%台の後半はほしい所かなと思っています。それまではどちらかというと、さらなる利益確定を念頭においておきたいですね。

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