リートの野村不動産マスターファンド[3285]から分配金。『野村』の呪縛で上場時に弱気な投資口数→意外に堅調で後悔しきり!? - 高配当株で配当金生活

リートの野村不動産マスターファンド[3285]から分配金。『野村』の呪縛で上場時に弱気な投資口数→意外に堅調で後悔しきり!?

日本の投資の世界に欠かせない存在と言えば良くも悪くも『野村證券』だと思います。その野村證券系の不動産会社というと、マンションの『プラウド』ブランドなどで有名な[3231]野村不動産ホールディングスですよね。私もこの『プラウド』シリーズのマンションを買おうか迷った事があります。結局は買わなかったんですけどね。

さて、普段から『野村證券』にはお世話になっている私が、意外に相性の悪いのが『野村不動産系のリート』なのです。実は、この『野村不動産系』のリートというのは以下に列記している3銘柄が上場しているんですけれども、私が保有しているのは今回の記事でご紹介する[3285]野村不動産マスターファンドだけなんですよね。

野村不動産系の3つの上場リート
■ [8959]野村不動産オフィスファンド投資法人(オフィス物件に投資)
■ [3240]野村不動産レジデンシャル投資法人(住宅物件に投資)
■ [3285]野村不動産マスターファンド投資法人(商業・物流物件に投資)

3285 野村不動産マスターファンド 資産運用報告書

実は、この『野村不動産系』の3つのリートはすべて保有していた経験があるんですけれども、前者2つについては『増資』のやり方に個人的に納得いかない点があったので、最終的には全部切ってしまいました。既存投資家を損させようとわざとやっている訳ではないと思うのですが、それでも超優良リートに比べるとイマイチに思えるんですよね。

3285 野村不動産マスターファンド 投資方針

安定収益の追求:『野村不動産系』の3つ目のリートとして上場した[3285]野村不動産マスターファンド。オフィス銘柄は分配金が下がる一方の同社系列で『安定収益の追求』をモットーとされても素直に信じがたく、さすがに商業・物流なら大丈夫と思いつつも、結局はちょっと弱気の7口の保有と言う事になったのです。

安定性に配慮した財務運営

安定性に配慮した財務運営:[3285]野村不動産マスターファンドは『野村不動産の3回目の正直』なのか、今の所はポートフォリオの稼働率がほぼ100%を維持しており、分配金推移も順調なんですよね。また、上記の画像で紹介しているように借入金比率にあたるLTVが3割強となっています。リートでは5割程度の銘柄が多い中ではかなり保守的な財務政策といえるでしょう。個人的にはお好みですね。

ユニバーサル・シティウォーク大阪取得

ユニバーサル・シティウォーク大阪取得:さて、[3285]野村不動産マスターファンドの今期のトピックと言えば、何と言ってもユニバーサル・シティウォーク大阪の取得でしょう。名前の通り、ユニバーサルスタジオジャパンのすぐ前にあるショッピングモールでありまして、このブログでも過去にその中に入っているテナントをご紹介した事があるんですよね。

■ 過去の訪問記事:モスフードサービス[8153]の株主優待券でまさかまさかの『野菜中心食べ放題』USJ近くにある『AEN TABLE』に行ってきました。

さて、このユニバーサル・シティウォーク大阪は地方物件だからか、その物件利回りにあたるNOI利回りが5.9%に達するようです。お値段は155億円と高いですけれども、もし個人で買えるんでしたら、1%くらい投資したかったですね。関西人の私なのに、私は意外なほどに大阪の将来に弱気なのですが、その中でもUSJだけはこれからもそれなりに頑張れるのではないかと思うためです。

[3285]野村不動産マスターファンドから分配金です。

3285 野村不動産マスターファンド 分配金

さて、今回は[3285]野村不動産マスターファンドから1口あたり2,450円の分配金をいただきました。保有口数は7口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は14,524円ということになりました。

アベノミクス相場スタート後に上場したリートである[3285]野村不動産マスターファンド。上場直後に購入した私は、最初は株価が軟調に推移して分配利回りはビックリの6%にのせる場面もあって『やっぱり失敗!?』とドキドキした場面もあったのですが、さすがにそれは安すぎたようで最近は株価が堅調に推移しています。

一時期は6%に達する勢いだった分配利回りも、株価が上昇するに従って低下の一途を辿りまして12月中旬現在ではついに3%を切ろうかという所まで達していますね。ここまで来るとさすがに『一旦利益確定』しても良いのではないかと思いますが、何かと私と相性の悪い野村グループですので、利益確定するとそれは『暴騰のサイン』といえるのかもしれませんけどね。

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