森ヒルズリート投資法人[3234]から11口分の分配金。イメージ的には『不動産バブル』に強そう!?今後の値動きに注目です。 - 高配当株で配当金生活

森ヒルズリート投資法人[3234]から11口分の分配金。イメージ的には『不動産バブル』に強そう!?今後の値動きに注目です。

私自身はあまり大量に保有はしたくないんですけれども『国内リート』に投資するにあたってある意味『面白い』と感じる銘柄がございまして、それが今回の記事でご紹介する[3234]森ヒルズリートということになりますね。分配金と資産運用報告書をいただいていますので、下記にて詳しくご紹介することにしたいと思います。


※ 上記株価チャートはヤフーファイナンスから引用

[3234]森ヒルズリート投資法人 上場以来の株価チャート:さて、この[3234]森ヒルズリート投資法人が上場したのは、リーマンショックの前のいわゆる不動産ミニバブルと言われる頃でありました。この頃は、リートが信じられないほどの活況になっておりまして、銘柄によっては分配利回りが1%台に突入するものもあったんですよね。

3234 森ヒルズリート投資法人 事業報告書

その後、しばらくして不動産バブルは崩壊しまして、金融危機も相まってリートは信じられないほどの値崩れを起こす事となります。不動産バブルの象徴の1つと言える『六本木ヒルズ森タワー』を区分保有している[3234]森ヒルズリートの値下がりは特に激しく、そんな中で分配金をさらに下げる謎の増資も行うなどして、同社の株価は完全に沈黙することとなってしまいました。

分配金推移

[3234]森ヒルズリート投資法人 分配金の推移:そんな[3234]森ヒルズリートは、私はしばらくの間『投資の対象外銘柄』だったんですけれども、第8期頃から運営の方針が急に良心的になってまいりまして、それ以降は分配金も常に回復傾向にあります。上記グラフが第8期からとなっている所にはちょっと意図的に思えてしまうのですが、こういうグラフには良くある事なので仕方ない事かもしれませんね。

配当重視の運用

[3234]森ヒルズリート投資法人 配当重視の運用:さて、[3234]森ヒルズリート投資法人は昨年2013年に新しい運用の方針を打ち出しました。その内容は上記の通りなんですけれども、それが配当重視の運用と言う事なんですよね。

過去にあんな運用をした同じ会社が言ってる内容とは思えないのですが、それはそれとして今の[3234]森ヒルズリートは過去とは別物だと判断して、私は第8期頃から徐々に持ち株数を増やしてきていたのでした。最近は、株価が高すぎると判断して、少しずつ持ち株数を減らしているんですけどね。

六本木ヒルズ森タワー

[3234]森ヒルズリート投資法人 六本木ヒルズ森タワー:[3234]森ヒルズリート投資法人の主力物件というと、何と言っても超有名な六本木ヒルズ森タワーだと思うんですよね。同社の資料でも紹介される事の多いこの物件ですが、実は全部がリートの保有という訳ではないんですよね。

前期、追加で取得した『六本木ヒルズ森タワー』なんですけれども、今回取得した20階フロアを合わせても、現在リートの持ち分となっているのは19・20・22・23・24階の合計5フロアと言う事になります。たった5フロアだけとはいえ、[3234]森ヒルズリート投資法人のポートフォリオの2割を超えている『六本木ヒルズ森タワー』、将来の同社の成長に合わせてさらに追加の持ち分取得に期待したいですよね。

[3234]森ヒルズリート投資法人から11口分の分配金です。

3234 森ヒルズリート投資法人 分配金

さて、今回は[3234]森ヒルズリート投資法人から1口あたり2,151円の分配金をいただきました。保有口数は11口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った金額は20,038円ということになりました。

上場以来、波乱含みの推移である事が多かった[3234]森ヒルズリート投資法人ですけれども、最近は同社が保有するプレミアムな物件がプラスに働く展開となっておりまして、同社の分配金利回りは2%台に突入(2014年11月現在)する場面もあります。これは、全リートの中でも1桁順位でありまして、かなりの高評価と言えるんですよね。

同社が保有するようなレベルの物件は、不動産市況がさらに良くなる場面があれば『賃料の上がる余地が大きい』ため、今の低すぎる利回りもある意味では正当化されるものなのかもしれませんね。私自身は、将来の不確実性に賭ける事は好みではありませんので、とりあえず足元では持ち株数を7株まで減らしています。短期的な読みがヘタな私なので、当面の間は買いと言えるサインなのかもしれませんね。

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