アドバンス・レジデンス[3269]から8口分の分配金。過去3年間の分配金ブレ率はわずか4%。スーパー安定住宅リートです。 - 高配当株で配当金生活

アドバンス・レジデンス[3269]から8口分の分配金。過去3年間の分配金ブレ率はわずか4%。スーパー安定住宅リートです。

株式からの配当金、リートからの分配金などを生活の糧としている私としては、当然ながら『安定した分配・配当が見込める銘柄』というものを求めて行かざるを得ないんですよね。今回の記事でご紹介する『リート』は、一般的に、株式よりは業績が安定しているというのがセオリーなんですけれども、それでもオフィス銘柄などを中心に金融危機の前後で分配金を大きく落としてしまうものもありました。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 事業報告書

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人 事業報告書:そんな中、個人的には特に『景気の悪い時』にこそうまく立ち回ってきたと思う銘柄のトップ5に入れても良いと思うのが、今回の記事でご紹介する[3269]アドバンス・レジデンス投資法人と言う事になりますね。

この[3269]アドバンス・レジデンス投資法人は名前の通り『住宅』に投資するリートでありまして、『住宅』というのは景気が良くても悪くても『家賃の変動が小さい』事が特徴です。また、都会の駅前など立地の良い物件であれば、それなりに稼働率が高くなるのも特徴なんですよね。そのため、景気の善し悪しに関係なく分配金は安定する傾向にありまして、リート界のディフェンシブ銘柄と呼ぶにふさわしい銘柄であると思っています。

資産運用報告会

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人 資産運用報告会:さて、[3269]アドバンス・レジデンス投資法人は、さすが『住宅系では国内No.1』という銘柄だけあるからなのか、毎回資産運用報告会を東京・名古屋・大阪の三カ所で開催してくれています。今期についても、11月15日に名古屋・大阪の2カ所で運用報告会が行われるようですね。

分配金4,500円ラインの維持

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人 分配金4,500円ラインの維持:[3269]アドバンス・レジデンス投資法人の分配の特徴として挙げられるのが分配金4,500円ラインの維持です。実は、このラインはこの新生[3269]アドバンス・レジデンス投資法人が誕生してから4年間守られている鉄壁のラインなんですよね。このラインがある事で、景気の悪い時には株価が下支えされていたという印象があります。

実は、この『分配金4,500円ラインの維持』のためには『分配準備積立金』というものが役に立っています。実は、[3269]アドバンス・レジデンスは前回の金融危機の時に、別のリートを合併しておりまして、その時に会計上の『分配準備積立金』が大量に発生したんですよね。この積立金は景気が回復した現状でもまだ大量にキープされておりまして、次の景気悪化時に4,500円の分配を維持するのに資する事が期待されます。

安定の稼働率

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人 安定の稼働率:前述の通り、[3269]アドバンス・レジデンス投資法人のような相対的に競争力の高い住宅を好立地に保有している『住宅リート』は、その稼働率も安定して推移する傾向にあります。上記で示しているように、過去3年間については概ね稼働率96%前後で推移しているようですね。住宅リートの場合は、これ以上の稼働率を出すのはなかなか難しいようですね。

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から分配金です。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 分配金

さて、今回は[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から1口あたり4,593円の分配金をいただきました。保有口数は8口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金は31,117円ということになりました。

このように、『ディフェンシブ系住宅リート』として個人的には超満足度が高い[3269]アドバンス・レジデンス投資法人ですけれども、唯一イマイチに思う所があるとすれば、『最近の株価が好調すぎて、今からは買う気がしない』という点でしょうか。昔、株価が12〜13万の頃、資産運用報告会で『うちの株価は安い』と社長がおっしゃっていたのが記憶に残っているのですが、2014年10月下旬現在では株価はその倍まで来ていますからね。

2014年10月下旬の段階で、[3269]アドバンス・レジデンス投資法人の分配金利回りは3.7%前後まで低下してきています。リート全体の平均よりは少し高い利回りではあるのですが、実は住宅リートの中では一番低い利回り(=市場に評価されているとも言えます)なんですよね。同社は景気が良くなっても派手に分配金が向上するタイプではありませんし、しばらくは、新規購入よりも利益確定を優先して考えて行きたいと思っています。

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