ジャパンエクセレント投資法人[8987]から10口分の分配金。規模は中堅、利回りも中堅の平均型オフィスリートですね。 - 高配当株で配当金生活

ジャパンエクセレント投資法人[8987]から10口分の分配金。規模は中堅、利回りも中堅の平均型オフィスリートですね。

国内に上場しているリートをそのタイプ別にオフィス型・商業型・住宅型などと分類していくと、実は一番多いのは特にタイプを1つに定めない『総合型』のリートなんですよね。そして、2番目に多いタイプが今回の記事でご紹介する[8987]ジャパンエクセレント投資法人も含まれる『オフィス型』のリートという事になりますね。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 資産運用報告書

[8987]ジャパンエクセレント投資法人 資産運用報告書:さて、リートの投資対象には色々ありますけれども、実はその中で景気の浮沈の影響を一番受けやすいのはオフィス系のリートであると言われています。景気が悪いとオフィスは縮小の対象になりやすいですし、オフィス契約は更新が頻繁なため『賃料交渉』で家賃を下げられてしまう事もあるためなんですよね。

以前の分配金水準を思うと物足りないですが、最近は安定傾向です。

ジャパンエクセレント投資法人 分配金の推移

[8987]ジャパンエクセレント投資法人 分配金の推移:そういう背景から[8987]ジャパンエクセレント投資法人は、あのリーマンショックを経て分配金を大きく下げてしまう事となりました。かつては1口あたり3,000円台が当たり前だった同社の分配金は、最近になって安定はしているものの2,500円も超えられていないんですよね。運用自体は過去にわたってそれほど悪くないと思うのですが、金融危機の時の増資にちょっとイマイチと感じる時があったので、その点だけが悔やまれます。

ジャパンエクセレント投資法人 分配金利回りの推移

[8987]ジャパンエクセレント投資法人 分配金利回りの推移:こちらは、リートの資産運用報告書では珍しい分配金利回り推移のデータという事になりますね。実は、同社は金融危機の時は利回りが2桁まで急騰する事もありました。その後、8〜10%台の時に、勇気を出してガンガン[8987]ジャパンエクセレント投資法人の口数を増やしていった事を思い出します。最近は株価が好調なので、利益確定をする一方なんですけどね。

ジャパンエクセレント投資法人 スポンサー軍団

[8987]ジャパンエクセレント投資法人 スポンサー軍団:超大手のオフィスリートは、そのスポンサーとして三井不動産や三菱地所など超大手のスポンサーがついているのが通常なのですが、中堅のリートである[8987]ジャパンエクセレント投資法人のスポンサーは、超大手不動産会社ではないものの、超大手の信頼できそうなスポンサーたちの連合軍という印象ですよね。中堅リートとしてはかなり信頼できる構成なのではないかと思います。

[8987]ジャパンエクセレント投資法人から分配金です。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 分配金

さて、今回は[8987]ジャパンエクセレント投資法人から1口あたり2,482円の分配金をいただきました。保有口数は10口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は21,019円ということになりました。

記事の前半で書いた通り、かつては分配利回りが8%〜12%に高騰してしまう時もあった[8987]ジャパンエクセレント投資法人ですが、最近はリート全体の好調さの流れに乗って、2014年10月初旬時点の分配利回りはリート全体の平均値である3.5%程度で落ち着いています。


※参考 ヤフーファイナンスから引用した同銘柄の5年チャート

実は、全体的にオフィスリートの分配金水準は他の投資対象に比べると回復が遅れているんですよね。今後、今の好調さが続けば契約更新時に家賃交渉も可能ということで、将来的な分配金の上昇余地は他の投資対象よりは大きいと言えるのかもしれません。それでも、私が同銘柄を再度買い増しするのであれば最低でも分配利回り4%台の後半はほしい所ですね。じっくりとチャンスを待っておきたいと思います。

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