日本ビルファンド投資法人[8951]から2口分の分配金。国内リートの代表銘柄もここ1年の値動きはちょっとイマイチ、挽回はなるか!? - 高配当株で配当金生活

日本ビルファンド投資法人[8951]から2口分の分配金。国内リートの代表銘柄もここ1年の値動きはちょっとイマイチ、挽回はなるか!?

配当金生活のポートフォリオのおおよそ16%は国内リートが占めているものの、実は最近のリートはちょっと割高なのではないかと感じてしまう私なんですよね。まあ、私のポートフォリオは『できるだけ感情では動かない』ように努めておりますので、自分自身が割高だと感じたとしても、淡々とリバランスのルールにのっとって売り買いを進めていくようにしたいと思います。

8951 日本ビルファンド 資産運用報告書

[8951]日本ビルファンド 資産運用報告書:さて、今回はそんな『国内リート』を代表する銘柄と言っても過言ではない[8951]日本ビルファンドから2口分の分配金と資産運用報告書をいただきましたので、読者の皆様にもご紹介することにしたいと思います。


※ 上記株価チャートはSBI証券のウェブサイトから引用

実は出遅れている[8951]日本ビルファンドの株価:さて、ここで[8951]日本ビルファンドの過去1年間の株価推移を見ていただきたいと思います。グラフが2つあるんですけれども、ピンク色の方は東証REIT指数のグラフとなっているんですよね。時価総額1位の[8951]日本ビルファンドはかつては『指数と似た動き』をする傾向にあったのですが、最近はこんな感じでかなり値動きが乖離してしまっています。

都心比率の高さ・高い稼働率

[8951]日本ビルファンド 都心比率の高さ・高い稼働率:国内で最初に上場したリートであり、時価総額でも未だ最大のリートである[8951]日本ビルファンド。このリートはオフィス物件専門に投資するリートなんですけれども、その物件の特徴としては東京都心への投資比率の高さと、そのオフィスビルの質的優位性から稼働率も高めで推移している事が挙げられます。後は、賃料(つまりは分配金)の回復がどうなるかという点が気になりますね。

保守的な財務方針

[8951]日本ビルファンド 保守的な財務方針:実は、リートはすべての物件を現金で購入しているのではなく負債を抱えながら物件を購入するのが通常なんですよね。一般的には、負債比率は50%前後のリートが多いようです。その中で、[8951]日本ビルファンドは相対的には手堅いリートと言う事になりまして、LTV(総資産に対する有利子負債の比率)は43%程度にとどまっているんですよね。

資産規模は1兆円を突破

[8951]日本ビルファンド 資産規模は1兆円を突破:[8951]日本ビルファンドの株式の時価総額自体は最近伸び悩んでおりまして、1兆円への道はまだ遠いように思います。ただ、資産規模の方は最近も順調にのびておりまして、ついに[8951]日本ビルファンドの有する資産の総額は1兆円を突破しています。1兆円以上も不動産を保有しているというのは想像するのが難しいですよね。

日本ビルファンド 分配金推移はイマイチ

[8951]日本ビルファンド 分配金推移はイマイチ:[8951]日本ビルファンドのここ1年間の株価はリート全体の中でも『かなりイマイチ』な推移となっています。というのも、最近は不動産市況の回復が言われている中で同銘柄は前期第26期、今期第27期(予定)と連続で分配金を減らすためとなっているからなんですよね。商業系・物流系のリートは堅調な所が多い中で、オフィス系最大手の[8951]日本ビルファンドの分配推移がイマイチなのはちょっと気になってしまいますね。

[8951]日本ビルファンドから2口分の分配金です。

8951 日本ビルファンド 分配金

さて、今回は[8951]日本ビルファンドから1口あたり8,152円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は13,808円ということになりました。

最近は、相対的に株価の値動きがイマイチな[8951]日本ビルファンドなんですけれども、それでも同社の信頼感はリート業界で随一でありまして、その分配金利回りは9月下旬現在2.7%前後となっています。これは、全リートの中でほぼ最低の水準でありまして、その分この[8951]日本ビルファンドの信頼度が高いと考える事もできるんですよね。

もし、ポートフォリオのリバランスで『国内リート』を買い増しする場面になった場合は、[8951]日本ビルファンドなどの出遅れ系オフィス銘柄はその候補に上がると思います。それでも、最低限分配金利回り3%台は欲しいところですね。欲を言うと4%台が希望なんですけれども、それには株価が25%以上下がる必要があるため、ちょっと現実的ではないかもしれませんね。

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