森トラスト総合リート投資法人[8961]から2口分の分配金。あの森グループで個人的にはお好みも、相対的にはイマイチで高配当です。 - 高配当株で配当金生活

森トラスト総合リート投資法人[8961]から2口分の分配金。あの森グループで個人的にはお好みも、相対的にはイマイチで高配当です。

東京都港区を歩いているとかなりの頻度で『森』関係のオフィスビルなどを見ると思うのですが、それらの多くを経営しているグループが森トラストグループということになりますね。実は『森ビル』グループと『森トラスト』グループは現在は別々のグループになっていて本当はややこしい話のようなんですけれども、それはそれとして投資をするにあたってはあまり影響してくる事項ではありませんので、個人的には気にしない事にしています。

8961 森トラスト総合リート投資法人 事業報告書

[8961]森トラスト総合リート投資法人 事業報告書:さて、今回はそんな『森トラストグループ』が主導権を握っているリート銘柄である[8961]森トラスト総合リート投資法人から資産運用報告書と分配金をいただきましたので、ご紹介することにしたいと思います。リートの中では11番目に上場した同社も、今期で24期という事で半年に1回決算を行っているリートとしては丸12年を迎えた事になりますね。ちなみに、上場したのは第4期なので上場してからは約10年ということになります。

8961 森トラスト総合リート投資法人 減配傾向

[8961]森トラスト総合リート投資法人 最近は減配傾向に:さて、上記の資料は[8961]森トラスト総合リート投資法人の稼働率の推移・分配金の推移・資産規模の推移などを示しています。実は、2年前までは常に稼働率が98%以上の超優良リートだったんですけれども、ここに来て大型の退去が出てしまい第22期には稼働率がはじめて95%台まで低下しているんですよね。

同社の保有している物件は相対的には競争力の高い物件が多いためか、空室についてはスグ埋まったようなんですけれども、分配金についてはここに来て下降傾向となっています。最近の株価はそれを反映してリート全銘柄の中で相対的にイマイチなんですけれども、実はリーマンショック以降の分配金の下げ具合がそれほど大きくなかったので、個人的には致し方ない部分もあるのかなと感じています。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 用途別・地域別の投資割合:[8961]森トラスト総合リート投資法人のイメージは、地盤の東京都港区を中心とするオフィス物件という印象なのですが、その印象の通り東京都港区への投資割合が44%に達しており、この地域が好きという方には良いリートと言えるのかもしれませんね。その一方で、商業施設が25%組み込まれていたり、地方物件が2割台含まれていたりもするんですよね。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 森トラストグループとの提携:このブログでは度々述べている通り、国内のリートでは『スポンサー』の力が非常に大きいんですよね。傾向としては、三井不動産や三菱地所などの超大手がスポンサーに付いている所は信頼度が高く、その分分配利回りも低くなってしまう傾向にあるようなのです。

それならば、『森トラストグループ』はどうなのかというと、このグループ自体が非上場なのでちょっとよくわからない部分もあるんですよね。不動産業界の超大手である事は確かですし、個人的には信頼しているんですけれども、この[8961]森トラスト総合リート投資法人の分配利回り自体は、リート全体の平均よりもやや高めで推移する事が多いように思います。

[8961]森トラスト総合リート投資法人から分配金です。

8961

さて、今回は[8961]森トラスト総合リート投資法人から1口あたり17,233円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った金額は29,188円ということになりました。

このブログ記事を執筆している2014年7月下旬現在の[8961]森トラスト総合リート投資法人の分配金は年率4%前後となっています。最近のリート全銘柄の加重平均利回りは3.5%程度になっておりまして、実は森トラストは時価総額上位銘柄の中では一番分配利回りが高い銘柄ということになるんですよね。

個人的には、『森トラスト』自体のパワーを考えると、分配金利回りはもうちょっと低くても良い(=銘柄の評価が上がる)ような気がするんですけれども、コレばかりは市場が決める事なので仕方ない事なのかもしれません。現在は、一時期よりも保有株数を減らしている状態ですが、分配利回りがさらに魅力的になる場面がありましたら、買い増しを行いたい候補銘柄の1つとしています。

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