トップリート投資法人[8982]から3口分の分配金。主要テナント退去の後遺症で分配金も株価もイマイチ、相対的には狙い目!? - 高配当株で配当金生活

トップリート投資法人[8982]から3口分の分配金。主要テナント退去の後遺症で分配金も株価もイマイチ、相対的には狙い目!?

この2年の国内リートの感想をと求められると『概ね順調だった』と一言で片付ける事が可能です。この『概ね』というのはちょっとクセものでありまして、40以上上場している国内リートの銘柄が全て順調だったかというと、必ずしもそうではないのが残念な所なんですよね。

8982 トップリート 資産運用報告書

この2年間の運用が結果的にイマイチになってしまったリートは数銘柄あると思うんですけれども、その中で私が保有している物件の1つである[8982]トップリート投資法人から分配金をいただきましたので、ご紹介することにしたいと思います。個人的には、同投資法人は良心的な方だと思っているのですが、良心的だからといって運用成績が伴うとは限らないというのがこの業界の難しい所ですよね。

分配金の推移

[8982]トップリート 分配金の推移:さて、リーマンショックなどから端を発する金融危機から早くも6年が過ぎ、リート銘柄の中では順調に分配金を増やして来ている銘柄もあるのですが、[8982]トップリートについては直近に大型のテナント退去が発生してしまいまして、その空きは埋まって来ているものの収益に貢献するのに時間がかかるため、現在の分配金はどん底の状況となっています。来期、18期の予想分配金9,300円は何とビックリの上場来最低の分配金となる見込みなんですよね。

8982 トップリート スポンサー

[8982]トップリート スポンサー企業:さて、国内リート銘柄にとって重要と言われる要素の1つがスポンサー企業であります。今のように景況感が良い時は余り意識しなくても良いと思うのですが『金融危機』と言われるほどのピンチの時は、かなり効いてくる事ですので、覚えておいた方が良いと思いますね。

[8982]トップリートの主要なスポンサーは上記のようになっておりまして、メインとなっているスポンサーは[8309]三井住友トラストHDの傘下にある三井住友信託銀行となっています。国内のリートのスポンサーの中では、相対的にしっかりしている方ではないかと思うんですよね。後は運用さえうまくいってくれればという所ですが、そこが一番難しい所ですからね。

賃料増額改定

[8982]トップリート 久しぶりの賃料増額改定:[8982]トップリートの分配金がここ数年苦戦している要因は、主要テナントがドーンと抜けてしまった事や、そもそも賃料を改定する時に減額改定されてしまうテナントが多かったためなんですよね。減額改定でも『テナントが空くよりマシ』ですので、状況によっては仕方ないのですが、出来れば現状維持〜増額改定を目指したい所です。

[8982]トップリートの第16期については、この賃料改定において久しぶりの増額改定+3.1%という結果になったんですよね。旗艦物件であるNEC本社ビルにおいて、まさかの『増額改定』を勝ち取った事が全体のプラスに大きく貢献しています。これからも、東京を中心として立地の良い場所の『増額改定』に期待したい所ですね。

[8982]トップリート投資法人から分配金です。

8982 トップリート 分配金

さて、今回は[8982]トップリート投資法人から1口あたり10,864円の分配金をいただきました。保有口数は3口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は27,601円ということになりました。

この[8982]トップリート投資法人の分配金利回りは2014年7月下旬現在で概ね4.4%程度になっています。2014年7月下旬現在でリート全銘柄の加重平均利回りが3.5%程度ですので、相対的には評価されていない銘柄という事になりますね。

来期、第18期まで分配金の低下が続く予想となっている現状では仕方ない事かもしれませんが、この予想がために株価もかなり出遅れ気味の銘柄となっていますので、新規で投資を始めたいという方には狙い目と言えるかもしれません。運用がうまくいかず、このままジリ貧という可能性もある事には注意しなければいけませんけどね。

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