ジャパンリアルエステイト投資法人[8952]から2口分の分配金。国内2大リートの1つ、保守的な運用方針で信頼度は抜群です。 - 高配当株で配当金生活

ジャパンリアルエステイト投資法人[8952]から2口分の分配金。国内2大リートの1つ、保守的な運用方針で信頼度は抜群です。

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人と[8951]日本ビルファンド投資法人の事を私は国内2大リートと呼んでいます。2001年9月に国内リート市場が産声を挙げた時に誕生した両社は、三菱地所・三井不動産という国内有数の不動産会社をバックに持ち、現在でも国内で上場しているリートの中ではダントツの時価総額1位・2位の2銘柄なんですよね。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 事業報告書

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人 資産運用報告書:さて、この[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人は、上の写真を見ると想像できるように『国内のオフィス』に投資するリートでありまして、その時価総額は2014年7月中旬現在で国内2位の7,000億円強なんですよね。1位の[8951]日本ビルファンド投資法人との差はそれほど大きくはないのですが、同社はそれでも万年2位銘柄という印象ですね。

資産運用報告会

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人 資産運用報告会:大手リート銘柄にはつきものである『資産運用報告会』。今年の同社の報告会は2014年の7月5日に東京で開催されました。同社くらいの規模だと、大阪+もう1箇所で開いてくれても良いと思うのですが、今回については東京だけの開催となっているようですね。この用事のためにわざわざ東京まで行くのは面倒ですので、是非とも大阪での開催をお願いいたします。

豪華スポンサー

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人 豪華スポンサー:リートに投資するに当たって意外なほどまでに重要なのがスポンサーについている企業なんですよね。コレは、リーマンショックなどの金融危機の時に大きく効いてくると思うので、好景気の今こそ覚えておいていただきたいポイントです。同社は、[8802]三菱地所をメインスポンサーとしておりまして、それ以外に[8750]第一生命保険、そしてなぜか三菱グループではない[8031]三井物産と万全のスポンサー体制である事が分かると思います。

保守的な運用

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人 保守的な運用方針:この[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人の特徴の1つは『LTV』を低く抑えている事です。簡単に言ってしまうと、この『LTV』というのは総資産に対する負債の割合の事なのですが、コレが同社の場合30〜40%を目安としているんですよね。実は、前期末には43%まで達していたようなんですけれども、コレは例外的な数字でありまして、その後の増資で40%程度までまた下がって来ています。

この保守的な財務方針が各格付け会社に好まれているのか、世界の大手2社の格付け機関+日本のR&Iからの格付けも概ね良好な格付けが与えられているようですね。『A+』というとイマイチなようにも思ってしまいますが。J-REITセクターの中では最高レベルの格付けということです。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 推移

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人 資産規模の推移など:[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人のようなリート銘柄は『増資』が定期的に行われるのが宿命であります。というのも、普段は純利益のほぼ全部が配当金で放出されるため、新規物件を取得するにはどうしても現金が足りなくなってしまうためなんですよね。

上場して12年を超えた[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人は、資産規模が7倍になり直近の期末では8,374億円という所まで来ています。また、一時期は92%台まで落ちていた物件の稼働率も最近は96%台まで回復してきていますね。一般的に『空室率低下→賃料上昇』のリズムで不動産市況は回復するようですので、コレから低迷し続けている分配金も向上なるかが次の注目ポイントと言えるでしょう。

[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人から2口分の分配金です。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 分配金

さて、今回は[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人から1口あたり7,633円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は12,929円ということになりました。

この[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人の株価推移は足元では絶好調でありまして、分配金利回りは何とビックリの2.6%前後まで低下してきています。将来の分配金の上昇余地があるので、単純に2%台と考えなくても良いという考え方もあるのですが、それでも個人的には買うのであればトップ銘柄でも4%はほしいというのが正直な所ですね。

そういう個人的な感覚から、この銘柄はちょくちょく空売りして遊んでいるんですけれども、残念ながら空売りすればするほど上がって大損というのが最近の傾向です。かといって、ここから追加でさらに買うというのもちょっと悔しい水準なんですよね。しばらくは、2口ホールドしたまま様子見としたいですね。

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