超保守的な運用方針で格付けは国内リート最高峰に。[8967]日本ロジスティックファンドから分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

超保守的な運用方針で格付けは国内リート最高峰に。[8967]日本ロジスティックファンドから分配金をいただきました。

このブログでは普通の投資ブログよりもJ-REITの話題が多いため、結果的にJ-REITに投資をしている読者の方も多いと思うんですけれども、J-REIT投資家の皆さんは、リートに投資するに当たって分配金の高いリートが良いリートとお考えではないでしょうか!?

実際の所、運用が稚拙な結果『分配金が少なくなってしまう』リートも中にはあるようですので、『分配金が高いリートが良いリート』であるというのはあながちハズレではないんですけれども、個人的には『借入が多いか少ないか』というのもポイントであると見ています。

国内のリートは、当然ながら不動産に投資してそこから得られる賃料を源泉として運営を行っている訳なんですけれども、その不動産に投資するための資金調達の手段としては、株式を発行して投資家から直接お金を調達する方法と、銀行などで借金をして銀行からお金を調達方法があるんですよね。

このうち、『銀行からのお金の調達』については、やろうと思うと不動産の投資利回りが銀行からの借入利回りより高い限りは『銀行が貸してくれる』のであればいくらでもやる事ができます。極端に言うと、借入比率90%台のリートというのも可能かもしれません。

8967 日本ロジスティクスファンド 資産運用報告書

しかしながら、個人的には『銀行からの借入』に頼りすぎるのは好きではありません。そう思うのは、リーマンショックの時に、中小リートがまともな利率で銀行から資金を調達する事ができなくなり、中には6%7%の利率で銀行から借りざるを得ないリートもあったためなんですよね。そう思うと、[8967]日本ロジスティクスファンドのような超優良リートであっても借入比率は低い事に越した事はないように思えてしまうのです。

最高格付け取得

[8967]日本ロジスティクスファンドの格付け:さて、今回の資産運用報告書によると、[8967]日本ロジスティクスファンドは、日本格付研究所(JCR)の格付けで『AA+』を取得しました。コレは、NTTデータやセブン&アイHDなどと同じ格付けという事でありまして、同社の有利子負債比率30%程度というリートの中では極めて低い借入比率が評価されているのではないかと思います。

投資法人債

[8967]日本ロジスティクスファンドの投資法人債:[8967]日本ロジスティクスファンドは、国内リートとしては珍しい『12年ものの投資法人債』『15年ものの投資法人債』を発行しました。長い債券は当然ながら利率も高くなってしまうので、資金調達コストの上昇につながる一面があるのですが、今の長期金利が低いと見るのであれば、ここで12年・15年と利率を確定させるのも一つの戦略ではないかと思います。

分配金の推移

[8967]日本ロジスティクスファンドの分配金の推移:[8967]日本ロジスティクスファンドの直近の分配金の推移になります。同じく物流系のライバル[3249]産業ファンドが派手な増資を繰り返して、分配金をどんどん上昇させているのと比較するとやや地味な面は否めないのですが、日本ロジスティクスは持ち前の『保守的な運用』で中期的に地味に分配金を向上させてきています。震災の時を除くと、分配金前期比大きくマイナスというのも過去1回もありませんね。

大阪での資産運用報告会

[8967]日本ロジスティクスファンドの資産運用報告会:[8967]日本ロジスティクスファンドでは、個人投資家向けの資産運用報告会を開催してくれるそうです。私の所には大阪開催の案内しか入っていなかったんですけれども、もしかすると株主の住所によって一番近い所の案内を封入してくれているのかもしれませんね。当日は、他に用事が入らないようであれば参加するようにしたいと思っています。どっちみち、大阪梅田エリアには日頃からしょっちゅう買い物しに行ってますからね。

[8967]日本ロジスティクスファンドから分配金をいただきました。

8967 日本ロジスティクスファンド 分配金

さて、今回は[8967]日本ロジスティクスファンドから1口あたり18,196円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税15,315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は30,819円ということになりました。


※ ヤフーファイナンスから引用した[8967]日本ロジスティクスファンド5年チャート

保守的な運用方針のため、派手に分配金を向上させる事のない[8967]日本ロジスティクスファンド。現実の分配金の向上ペースを考えると、ここ2年の株価の推移はちょっと順調過ぎるかなと個人的には感じています。足元の予想分配利回りは3.3%程度となっておりまして、無理矢理PER換算すると30倍という事になってしまうんですよね。

保守的な運用方針のリートは不景気に強い傾向にありまして、いずれ来る不景気の空気を感じ取れば、この[8967]日本ロジスティクスファンドは買い増しの候補になるんですけれども、それでも買い増しするにあたっては予想利回り4%以上、できれば5%以上の水準で買い増しするようにしたいですね。さて、足元の株価推移は順調でありますが、その水準にタッチする時はやってくるのでしょうか!?

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