『東京』に注目が集まる状況で目下は好調な推移!? [8957]東急リアル・エステート投資法人から3口分の分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

『東京』に注目が集まる状況で目下は好調な推移!? [8957]東急リアル・エステート投資法人から3口分の分配金をいただきました。

今回の記事のテーマは[8957]東急リアル・エステート投資法人となりますが、皆さんの『東急ブランド』に対するイメージはいかがでしょうか!? 私は、東急沿線に住んだ事がないために、あくまで想像ではあるのですが、関西地域における『阪急ブランド信仰』に近いものがあるように思えます。

実は、私は関西エリアの中でも『阪急沿線』で育って来ました。『阪急』というと日本の私鉄の運営方法の礎を築いたとも言われておりまして、『鉄道を通し、沿線を開発し、娯楽施設も作って、ターミナルでの百貨店での買い物、普段の買い物は最寄り駅でしてもらう』なんていうビジネスモデルの先駆けとなっているんですよね。

このようなビジネスモデルを参考にして、首都圏エリアで確固たる地位を築いてきたのが[9005]東京急行電鉄グループでありまして、特に東横線・田園都市線などは首都圏エリアの中でも憧れの沿線というイメージがあります。実際に住んだ事はないので、誤った認識だったら申し訳ありません。

8957 東急リアル・エステイト投資法人

さて、今回はそんな東急エリアを中心に投資する国内リートである[8957]東急リアル・エステイト投資法人から分配金をいただきましたので、ご紹介することにしたいと思います。この[8957]東急リアル・エステイト投資法人は、上場順序でいうと7番目の老舗リートという事になるのですが、規模の拡大は緩やかでありまして、現在の時価総額は中堅という位置づけになりますね。

基本方針

[8957]東急リアル・エステイトの基本方針:さて、今回の資産運用報告書の1ページ目には同投資法人の基本方針が掲載されていました。個人的にこの中で一番注目している所は、東京都心5区と東急沿線エリアに注力して投資を行うという事なんですよね。都心5区はともかく、東急沿線エリアは必ずしもオフィス街とは限りませんが、東急グループの努力で街としての価値は非常に高いと私は感じています。

東急沿線利用客推移

東急線の旅客輸送人員推移:さて、国内の人口は近年ついに減少し始めてしまいましたけれども、まだまだ首都圏は全体的に見ると人口が増加する傾向にあるようです。その中でも、イメージの良い東急沿線は人口が増えているようでありまして、東急沿線利用客推移という上記の資料を見ても、中期的に少しずつ客数が増えて来ている事が分かるのではないかと思います。コレだけお客様が増え続けると、混雑はちょっと心配ですけどね。

分配金の推移

[8957]東急リアル・エステイトの分配金推移:さて、[8957]東急リアル・エステイトは『総合リート』となっておりまして、概ねオフィスと商業施設に1:1に投資を行っています。総合リートは、オフィスだけに投資するリートよりは逆風には強いというのが定説ですが、それでもリーマンショック前の好調な時に比べると2割程度分配金が減っているという状況ですね。少し物足りない方もいらっしゃると思いますが、最低期は脱しておりまして、今後の分配金回復に期待したい所です。

期末算定価格DI

[8957]東急リアル・エステイトの期末算定価額DI:こちらは、今回の報告書に記載されていた期末算定価額DIの推移です。ちょっと分かりにくい指標かと思うのですが、簡単に言うと、このグラフが上の方にある時は『鑑定評価額が上がっている物件が多い』という事になるんですよね。同法人は、都心と東急沿線に注力しているリートでありまして、東京の不動産市況の先行きが明るい時は、評価額が上がる傾向にあります。上のグラフを見るに2014年1月期は好調な推移になっている事がわかりますね。

[8957]東急リアル・エステイト投資法人から分配金です。

8957 東急リアル・エステイト 分配金

さて、今回は[8957]東急リアル・エステイト投資法人から1口あたり12,823円の分配金をいただきました。保有口数は3口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしまして、実際に受け取った分配金の金額が32,578円ということになりました。なお、その後同法人は投資口を5分割しておりまして、今の投資口数換算だと15口を保有している事になります。

この[8957]東急リアル・エステイト投資法人の株価(投資口価額)は、アベノミクス相場が始まる前までは今の株価換算で7万円台での推移が長く続いておりまして、『なぜこんなにダメなんだろう!?』と泣きながらナンピンをしていたものです。

最近は、東京に注力して投資している銘柄に追い風となっている状況が幸いしてか、その頃からはかなり株価が上がってまいりまして、分配金利回りを4%を切ってきています。個人的には、リートは最低でも4%台の利回りがほしいと思っておりまして、今の状況ではどちらかというと買い増しよりも『利益確定』が優先という事になりますね。ただ、東京の不動産が超活況になれば追い風を受けやすい銘柄かと思いますので、売る時は慎重に考える事にしたいと思っています。

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