国内リート界のディフェンシブ王。住宅リート最大規模の[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から8口分の分配金です。 - 高配当株で配当金生活

国内リート界のディフェンシブ王。住宅リート最大規模の[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から8口分の分配金です。

今回は、配当金生活のポートフォリオで保有している国内リート銘柄の中から、[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から分配金をいただきましたので、読者の皆様にもご紹介することにしたいと思います。

最近の日本銀行の金融政策、景気の回復傾向、2020年の東京オリンピックなどのおかげで注目を集めるようになっている『不動産市場(特に東京!?)』ですけれども、リートの市況だけに限ってみると、2013年の4月の異次元の金融緩和発表直後が当面のピークとなっておりまして、最近は一進一退の攻防が続いています。

不動産市況は、短期的には調整があったとしても2020年の東京オリンピックまでは伸び続けるというのがコンセンサスのように思えてしまうのですが、そういうコンセンサスは得てしてその通りにならないもの。不動産市況が悪化する可能性も考えておきたいものです。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 事業報告書

ということで、今回の記事でご紹介する[3269]アドバンス・レジデンス投資法人なんですけれども、この記事を書いている2014年4月下旬の中では全リートの中で時価総額6位争いのリートでありまして、住宅専門のリートとしては国内最大規模のリートという事になっています。

『リート』というとオフィス・商業施設・物流・ホテルなどなど色々な投資対象があるという事は皆さんも既にご存知かと思うのですが、個人的にはその中でも『住宅リート』というのは最もお気に入りの投資対象の1つなんですよね。

というのも、想像に難くない事だとは思うのですが、国内の景気が悪化するとオフィス市況にはスグに影響が出てしまうというのが定説なのです。オフィス契約は一般に2年程度の短期である事が多く、賃貸減額交渉や移転をしやすいためなんですよね。

一方、『住宅』もその契約が1〜2年である事が普通だと思うのですが、常識的に考えて『景気が悪くなったから小さい家に引っ越し』というのはオフィスの移転に比べるとそれほど多くないのではないでしょうか。ということで、『住宅リート』の業績というのは景気の良い悪いに関係なく、それなりに安定するというのが定説なのです。

しかしながら、『住宅リートなら何でも良い』という訳ではないというのが難しい所でありまして、『資金調達に問題がなければ』という条件付きなんですよね。既に忘れられつつあるかもしれませんが、リーマショックの頃は信用力のないリートは資金調達に苦戦し、中には上場廃止になってしまった銘柄もある事は個人的には記憶に新しい所です。

アドバンス・レジデンスの目標

今回の記事でご紹介する[3269]アドバンス・レジデンス投資法人は、国内トップクラスのリートの一角であり、国内最大の住宅リートであります。メインスポンサーも[8001]伊藤忠商事と国内では信用度抜群であり、上の画像で挙げている通り1口4,500円の分配を確保と報告書の1面でうたっている点も、個人的にはお好みのポイントなんですよね。コレは、金融危機の時も守られた鉄壁のラインなのであります。

分配金の推移

分配金の推移:さて、[3269]アドバンス・レジデンスの分配金は半年で1口4,500円というのが基本ラインとなっているのですが、上の画像を見ていただくと分かる通り、実は1口あたりの純利益は4,500円に届いておらず一部は分配準備金からの取り崩しとなっています。ただ、直近の第7期は業績も回復して来て、ついに純利益が1口4,415円と、分配準備金に頼らずとも4,500円水準の分配が視野に入って来ていますね。

借入コストの低下

借入コストの低下:基本的には『住宅系のリート』は景気の良い悪いに関わらずほぼ一定の収益を得られるというのは前述の通りでありまして、ここ3年の物件稼働率はほぼ96%前後をキープしています。その中で1口当たり純利益を伸ばしている背景としては、借入コストの低下が大きいんですよね。

上の画像を見ていただくと分かるように、借入コストはこの3年間で1.75%→1.26%まで低下してきています。この低いコストの間に借入金を長期化する傾向にあるのは、大手リートでは共通の戦略のようで、借入残存年数は3年前の1.7年から3.8年まで大きく伸びて来ていますね。

運用状況説明会

運用状況報告会開催:大手のリートの定番イベントとしては『運用状況報告会』をリアルに開催する事なんですけれども、他の大手リートでは『東京だけ』『東京と大阪だけ』というパターンが多いように思うんですよね。[3269]アドバンス・レジデンス投資法人では、東京と大阪だけではなく、名古屋でも開催されるんですよね。コレは、東海圏にお住まいの投資家の方には好印象なのかもしれません。

[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から分配金をいただきました。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 分配金

さて、今回は[3269]アドバンス・レジデンス投資法人から1口あたり4,615円の分配金をいただきました。保有口数は8口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際にいただいた分配金の金額は31,266円ということになりました。

こんな感じで、ほとんど1つもけなす事なく、良い事ばかり書き続けて来た[3269]アドバンス・レジデンスですけれども、悪い点を挙げるとすれば、このリートはあくまで住宅リートですので、景気がめっちゃ良くなっても分配金はほとんど上がらないという事には注意が必要です。むしろ、『景気が良くなると思わせておいて、やっぱりダメでした』という展開を警戒している方向けのリートということになりますね。

2年前の同社の運用報告会の時に『うちの株価は安過ぎる』と言われた事が印象に残っている[3269]アドバンス・レジデンス。あれから、同社の株価はぐんぐん上昇し、今では個人的には『ちょっと高過ぎる』という印象を持つほどになってしまいました。個人的には、しばらくは利益確定の局面かと思っているのですが、いずれ来る不穏な空気を感じ取った時には、またまたドーンと買い増しをする事にしたいと思っています。

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