投資家をガッカリさせた過去を乗り越え『配当重視』を打ち出す優良リートへ!? [3234]森ヒルズリートから分配金です。 - 高配当株で配当金生活

投資家をガッカリさせた過去を乗り越え『配当重視』を打ち出す優良リートへ!? [3234]森ヒルズリートから分配金です。

『投資』というものは、過去の失敗にいつまでもクヨクヨしないで『未来』を見据える事が重要だと思いませんか!?今回の記事でご紹介する[3234]森ヒルズリート投資法人は、過去には運用がイマイチと思える部分や、謎の増資で分配金大暴落という出来事もあったんですけれども、そういう『過去の失敗』は忘れて、『未来』を見据える事で見方が変わってくるのかもしれません。

森ヒルズリート投資法人

と言いながら、もう一回だけ過去を振り返っておきますが、この[3234]森ヒルズリート投資法人は、リーマンショック前の『不動産ミニバブル』と言われていたリート絶頂期に上場した銘柄でありまして、ある意味『時期が悪い』銘柄だったんですよね。出だしの分配金こそ好調だったものの、バブルの崩壊や前述の『謎の増資』を経て分配金は一時期ピークの半分以下まで落ち込んでしまう事になりました。

分配金の推移

[3234]森ヒルズリート投資法人の分配推移:そういう銘柄は、私の過去の傾向からは2度と投資しない傾向にあったんですけれども、この[3234]森ヒルズリート投資法人は『謎の増資』以降は目に見えたポカもなく、分配金も復活の兆しが見えて来た事から、私も再び投資をスタートさせる事にしたのです。

過去最低だった2010年7月期以降は、分配金も回復傾向に向かいまして、今期2014年1月期は不動産ミニバブル時の分配金に近い水準まで回復してきています。分配金予想はさらに良くなりまして、来年2015年1月期には以前の水準を取り戻す予定なんですよね。コレは、最近のリート銘柄ではかなり珍しいケースと言えるのかもしれません。

配当重視の運用

新運用方針2013:[3234]森ヒルズリート投資法人が打ち出した新しい方針は配当重視の運用という事なんですよね。かつて、あの増資をした法人から出ている言葉に思えないほど素晴らしい方針なんですけれども、この方針を守りつつ本当に『配当重視』の運用がなされるか、今後数年間注視していきたい所ですね。特に、3つの方針の中で『財務体質のさらなる強化』とありますが、以前は借入比率が高めだった同銘柄も、最近はLTVが5割以下まで下がって来ており、私の好みの水準に近づいて来ています。

港クリート

ポートフォリオ分散状況:さて、『森グループ』というとよくも悪くも『東京都港区』というイメージをお持ちの方が多いと思うのですが、[3234]森ヒルズリートについても、上のグラフをご覧いただくと分かる通り見事なまでの東京都港区リートという状況になっています。港区への投資比率は80%に達しており、極端な都心集中型になっている訳ですね。2020年の東京オリンピックは追い風になるのでしょうか。

ポートフォリオPML

ポートフォリオPML:リート銘柄の大敵の1つと言えば『地震』だと思います。リート銘柄の物件は、一般的には普通物件よりも耐震性に優れている傾向があるようなんですが、この[3234]森ヒルズリート投資法人については、ポートフォリオPML(保有物件全体の地震による予想最大損失率)が0.71%と上場リートの中で最も低くなっているんですよね。つまり、一番地震には強い事が予想されるリートという事になります。

[3234]森ヒルズリート投資法人から分配金をいただきました。

3234 森ヒルズリート投資法人 分配金

さて、今回は[3234]森ヒルズリート投資法人から、1口あたり10,099円の分配金をいただきました。保有口数は3口でありまして、法人での源泉徴収税を考慮して実際に受け取った分配金の金額は25,658円ということになります。なお、前回の分配金の後に同法人は投資口を5分割しておりまして、現在の口数ベースで言うと15口の保有ということになりますね。

こんな感じで、最近は優良リートになったと今の所は判断している[3234]森ヒルズリートではありますが、そんな事はみんな分かっている事なのか、既に同銘柄は分配利回りの面でも評価されておりまして、最近は3.1%前後での分配利回り推移となっております。コレは全リート銘柄の中で4番目に低いものでありまして、森ヒルズリートの成長への期待が伺えるんですよね。

『港区への集中投資』というのが、本来は『リスク要因』と見るべきところ、2020年の東京オリンピックの開催もあって『追い風要因』と見られているようにも考えられますが、個人的にはやはり3%そこそこの分配利回りは、この後の分配上昇を踏まえてもちょっと割高かなと判断しており、どちらかというと『利益確定』の候補としている銘柄です。

この記事を読んでくださった方向けの関連記事等はこちらです


この記事を読んでくださった方はこんな記事も読んでいます。

当サイトのテキスト・画像等すべての転載転用、商用販売を固く禁じます 
Copyright © 高配当株で配当金生活 All Rights Reserved.
ブログパーツ