保守的な運用が特徴的な三井不動産系の商業リート。[8964]フロンティア不動産投資法人から2口分の分配金です。 - 高配当株で配当金生活

保守的な運用が特徴的な三井不動産系の商業リート。[8964]フロンティア不動産投資法人から2口分の分配金です。

配当金生活を初めて間もなく5年になる私たっちゃんですけれども、投資銘柄の選定に当たっては基本的には『業績が大きく変動しない』『なるべく安定して配当してくれそうな』いわゆるディフェンシブな銘柄に好んで投資する傾向にあります。

配当金生活のポートフォリオのうち、28%は内外リートが占めているんですけれども、国内リート投資についても、基本的にはディフェンシブな銘柄を好む傾向にありまして、好況時も不況時もそれなりの需要をキープできる『住宅系リート』と、契約期間が長く業績が急に変動しにくい『商業リート』を好んでいるんですよね。

8964 フロンティア不動産投資法人

今回分配金をいただいている[8964]フロンティア不動産投資法人は、元々はJT系の超ディフェンシブな運用方針のリートだったんですけれども、2008年にスポンサーが三井不動産系列に変わりまして、以前よりはややディフェンシブさが薄れてまいりました。まあ、それでもJTの時がディフェンシブ過ぎただけで今でも保守的な運用方針には変わりないと思うんですけどね。

稼働率の高さ

この[8964]フロンティア投資法人の代表的な数字をみておきたいと思いますが、ここに示している数字の中で特筆すべきなのは、何と言っても期末の稼働率が100%であることだと思います。私の住んでいる関西地域ではテナントをパーフェクトに埋められないSCも珍しくない中、全国各地に分散投資していて、この稼働率というのは、さすが『三井不動産系列』であると言わざるを得ないのかもしれませんね。

物件の入れ替え

個人的に『保守的な運用』が気に入っていると書きましたけれども、今回の運用報告書にも『今までは資産規模の拡大と保守的な財務運営を両立させながら安定的な分配金配当を継続し、長いデフレ経済でも安定した運用を実現してまいりました。』と記載がありました。確かに、リーマンショック後分配金を減らしてしまったオフィス系のリートが目立つ中、同社は金融危機を経てもほぼ一貫してヨコヨコの分配を続けてきています。

ただ、これからは『強固な収益基盤は維持しながらも、きたるべきインフレ経済にも対応』すべく、今までよりは少し攻めの姿勢を見せるという事なんですよね。今期、運用が始まって以来初めての物件の入れ替えを行っているんですけれども、コレもその一環であるということなのです。個人的には『今まで通りでいいんじゃない!?』と思ってしまう点もあるのですが、[8964]フロンティア不動産投資法人の方がコレが良いと思うのであれば、それを信じて行きたいと思います。

テナント比率

さて、[8964]フロンティア不動産投資法人のテナントの構成割合なんですけれども、上のグラフをご覧いただくと分かる通りイオン系列が多い事が特徴の1つであると思います。コレに、自社の三井不動産系列を合わせて概ね半分くらいの比率になっているんですよね。イオンと三井系のモールはどこに行っても賑わっている傾向にあると思いますので、個人的には安心しているのですが、この偏りが『懸念ポイント』の1つとして挙げる事も出来ない事はないですよね。

地域分散

[8964]フロンティア投資法人の地域分散を見てみると、概ね首都圏の割合が半分弱となっておりまして、それ以外は中部・近畿・中国・九州と基本的にはいわゆる太平洋ベルトと言われる地域全体に渡って満遍なく分散した投資を行っています。個人的には『地方物件好き』なので、首都圏が半分くらいというのはちょうど良い塩梅のように思えますね。

[8964]フロンティア不動産投資法人から2口分の分配金です。

8964 フロンティア不動産投資法人 分配金

さて、今回は[8964]フロンティア不動産投資法人から1口あたり18,810円分の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税15.315%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は31,859円ということになりました。

なお、この[8964]フロンティア不動産投資法人は昨年以降株価が1口100万円を超える場面が多くなりまして、100万円制限のあるNISAでは投資できない銘柄となっておりました。そのため、今年1月1日から投資口を分割して、上の2口は現在4口に数が増えています。

最近は株価軟調なリートも一部見受けられる中、この[8964]フロンティア不動産投資法人の株価は絶好調でありまして、ここに来て年初来高値更新の場面もあったんですよね。目先の分配利回りが3.5%程度まで下がって来ており、個人的には物足りない水準なんですけれども、さらなる高値の更新があるかどうかに注目しておきたいと思います。さらに株価が上がるようであれば、私は一旦利益確定したいですね。

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