積水ハウスの参画で超優良住宅系リートに大化け。[8973]積水ハウスSI投資法人から4口分の分配金です。 - 高配当株で配当金生活

積水ハウスの参画で超優良住宅系リートに大化け。[8973]積水ハウスSI投資法人から4口分の分配金です。

今回は、配当金生活のポートフォリオで保有する住宅系リートの1つである[8973]積水ハウスSI投資法人から4口分の分配金をいただきましたので、ご紹介することにしたいと思います。

安倍内閣による経済政策がうまく回り始め、景気が良くなるとリートの世界は『オフィスリートが来る』とよく言われる話なんですよね。というのも、そもそも住宅は景気の善し悪しに関係なく一定した賃料が期待できますし、商業物件・物流物件は長期の契約が多いために急激に収益が変動することがありません。

一方、オフィスリートについてはオフィス契約が通常数年で更新である事から、景気が悪くなれば賃料の減額改定、安いオフィスなどへの移転が起こり、景気が良くなればこの逆回りとなる訳なのです。コレからは景気が良くなる事が期待されているため、『オフィスリートが来る』と言われている訳なんですよね。

8973 積水ハウスSI投資法人 事業報告書

しかしながら、個人的にはここで敢えて[8973]積水ハウスSI投資法人などに代表される住宅系リートを推したいと思っています。その理由は言うまでもなく『景気が悪くなっても底堅いリートのディフェンシブ銘柄』であるためなんですよね。まあ、コレから景気が良くなるというのになんと天邪鬼な事かとお思いの読者の方もいらっしゃると思うのですが、こういう楽観的な時だからこそ『悪くなった時』を考えて投資を進めたいと思っているんですよね。

さて、今回の記事でご紹介している[8973]積水ハウスSI投資法人は、元々はジョイント・リート投資法人という銘柄でありました。リーマンショックを経て、積水ハウスが最終的にスポンサーとなったために、リートの名前自体も変更になったんですよね。

リーマンショックの後、信用力の弱いリートは徹底的に売り込まれる場面がありまして、このジョイント・リートも何とビックリ分配利回り20%近い場面がありました。その後、スポンサー変更など紆余曲折を経て、現在は4%強まで分配利回りが下がって来ています。

分配金の推移

積水ハウスが[8973]積水ハウスSI投資法人のスポンサーになった頃、『分配金1万円回復が目標です』というコメントがあった事を思い出します。しかしながら、1万円達成も今は昔。今は少しずつではありますが、毎期確実に分配を増やしています。来期の見込みも10,700円となっており、連続の増配記録は途切れることがありません。本当、某大手証券会社系の銘柄にも見習ってほしいものです。

住宅比率増加

さて、[8973]積水ハウスSI投資法人は元々他社から引き継いだリートであるために、必ずしも住宅専業のリートという訳ではありませんでした。しかし、少しずつ物件の入れ替えをすすめ、前期第16期末の時点では住宅比率が87.6%まで上昇して来ています。積水ハウスというと『住宅』というイメージが強いと思いますが、そのイメージに違わず安定した運用を今の所は行ってくれているようですね。 

[8973]積水ハウスSI投資法人から分配金です。

8973 積水ハウスSI投資法人 分配金

さて、今回は[8973]積水ハウスSI投資法人から1口あたり10,537円の分配金をいただきました。保有口数は4口でありまして、法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしますと実際に受け取った分配金の額は39,136円ということになりました。

国内の住居主体のリートは全部で9銘柄ありますが、そのうち『住宅系のトップ銘柄』と言われている所の分配利回りは概ね4%前後であり、[8973]積水ハウスSI投資法人もそのトップ銘柄の一角を占めていると言えます。オフィスリートのトップ銘柄よりも相対的に良い利回りではあるのですが、冒頭で述べたように『オフィスリートの伸びしろ』については考慮する必要があるでしょうね。

それでも、私は『思わぬ景気の減速』の可能性の事を考えて、ここから買うのであればオフィスリートよりもそれ以外のリートを中心にと思っています。いつ買い増しを行うのかは、ポートフォリオ全体のリバランスのタイミング次第ということになりますが、国内リートを買い増しする場面では、当然[8973]積水ハウスSI投資法人もその候補の1つということにはなると思いますね。今後も期待しておきたいと思います。

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