国内2大リートの一角。保守的な運用方針と三菱地所のサポートも魅力的な[8952]ジャパンリアルエステイトから分配金です。 - 高配当株で配当金生活

国内2大リートの一角。保守的な運用方針と三菱地所のサポートも魅力的な[8952]ジャパンリアルエステイトから分配金です。

今回は国内2大リートの一角を担う銘柄である[8952]ジャパンリアルエステイトから分配金をいただきましたので、ご紹介することにしたいと思います。

この銘柄、国内2大リートの一角であり、時価総額も2位、分配金利回りも最下位争い(=信頼が高いと考えられます)という堂々の地位を築いているリートなんですけれども、保有口数は他のリートと比べて控えめです。まあ、さすがに利回り2%台では買いにくいですよね。

8952 ジャパンリアルエステイト 事業報告書

さて、今更言うまでもない事かもしれませんけれども、その国内2大リートと言えば今回の記事でご紹介している[8952]ジャパンリアルエステイトと、[8951]日本ビルファンドになります。両社ともオフィスビルに投資するリートとして共通しており、またそのメインスポンサーも三菱地所と三井不動産と、国内の2大不動産会社のバックアップを受けているリートなんですよね。その信用力は抜群です。

NISA対応の分割

ちなみに、2014年1月からNISAが始まった事をきっかけに[8952]ジャパンリアルエステイトと、[8951]日本ビルファンドの2大リートは株式を2分割しています。というのも、この両銘柄は昨年の時点での株価が7桁に達していたので、そのままだとNISA口座の100万円の枠内に収まらなかったためなんですよね。同じ理由で、商業リートの[8964]フロンティア投資法人も株式を2分割しています。

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さて、前述の通り[8952]ジャパンリアルエステイトのメインスポンサーは[8802]三菱地所なんですけれども、その他[8750]第一生命、[8031]三井物産もスポンサーに名を連ねているんですよね。特に[8031]三井物産は『系列の壁を超えてるんじゃない?』とツッコミを入れたくなってしまうのですが、コレはコレで理由があるんでしょうね。まあ、大手のスポンサーが付く事自体は良い事だと思いますので、ここはスルーしておきましょう。

分配金の推移

こちらは、過去24期分の[8952]ジャパンリアルエステイトの分配金推移になります。リーマンショック前後の不動産ミニバブルの時はオフィス賃料が上昇し、今よりも3割弱高い水準まで分配水準が上昇しましたけれども、その後徐々に分配が低下し、今は不動産ミニバブル前の水準まで戻って来ています。来期、その次の分配金予想もほぼ横ばいでありまして、そろそろ下げ止まりとみて良いのかもしれませんね。

LTVの低さ

実は、[8952]ジャパンリアルエステイトはある意味本気を出していないとも言えます。というのは、他のリートに比べるとLTV(有利子負債比率)が低めであるためなんですよね。同社の場合は、LTVを30〜40%で推移させるように定めているのですが、コレをリート業界ではありがちな50%に設定しなおし、新規借入で物件を買うだけである程度は増配させる事が可能なんですよね。

まあ、それはともかくとして、LTV50%前後が通常であるJリートの世界において、過度に借入に頼らない姿勢というのは個人的には評価しています。個人的には『LTV0です』というリートがあっても面白いと思うのですが、現状そこまで極端なものはないんですよね。まあ、借入0なら収益もほどほどとなってしまうため、分配がめちゃくちゃ低くなってしまいます。そういうリートがあっても買い手がいないのかもしれませんね。

[8952]ジャパンリアルエステイトから分配金です。

8952 ジャパンリアルエステイト 分配金

さて、今回は[8952]ジャパンリアルエステイトから1口あたり15,366円の分配金をいただきました。法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしまして、実際に受け取った金額は14,268円ということになります。

ちなみに、この[8952]ジャパンリアルエステイトは昨年の末に2分割を行っているため、現在保有している同社の投資口は2口、来期の予想分配金は今期のおおよそ半分の7,580円となっているようですね。

この記事を書いている時点で、予想分配利回りが3%を切っている[8952]ジャパンリアルエステイト。さすがに、REITの分配金利回りは4%くらいは欲しい所だと私は思っているのですが、そこまで行かなかったとしても、個人的に同社の投資口を買い増すのであれば3%台の中頃以上の利回りは欲しい所ですね。

現状は幸いにもオフィス賃料の先高感もあり、もしかすると景気が良くなるとともに分配金は上昇傾向・・という可能性があります。現在、分配利回りが3%を切っている水準なのはこの景気予測を先取りしていると言えるのかもしれませんよね。さて、皆さんはここからオフィス賃料が上がって行くとお考えになりますでしょうか!? リート投資家である私はそう信じたいですが、過度は期待はしすぎない事にしたいと思っています。

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