好景気の時こそ不景気に強そうなリートに注目。住宅系リートの[8984]大和ハウス・レジデンシャルから2口分の分配金です。 - 高配当株で配当金生活

好景気の時こそ不景気に強そうなリートに注目。住宅系リートの[8984]大和ハウス・レジデンシャルから2口分の分配金です。

「来年の事を言えば鬼が笑う」というと、よく言われることわざかと思うんですけれども、投資の世界に置いては「好景気の時に次の不景気の事を言えば鬼が笑う」のかもしれませんよね。まあ、ちょっと強引な結びつけなのかもしれませんけれども・・・。

さて、幸いにも今年2013年の市況は昨年までに比べると非常に好転しているように思います。しかし、経済というのは一寸先は闇。今年は幸いにもひたすら利益確定をする一方でしたけれども、足元の状況が良いときこそ、来るべき下落局面に備えて買い増しすべき銘柄を選定しておくべきなのかなと思うんですよね。

8984 大和ハウスレジデンシャル投資法人 事業報告書

今回の記事では、分配金をいただいた[8984]大和ハウスレジデンシャル投資法人を詳しくみておきたいと思います。最近は、「景気の拡大→オフィスの空室率低下→オフィス賃料の上昇」というサイクルの入り口が見えているのか、オフィス銘柄の方に注目が集まりがちなんですけれども、こういうときこそ万年弱気の私は逆に不景気に強い住宅リートに注目したいんですよね。

国内リートは住宅系・商業系・オフィス系・物流系などの色々な分類があるんですけれども、基本的に不景気に一番弱いのは『オフィス系』という事になります。上で書いたサイクルの逆回しになってしまうためなんですよね。

その一方で、好景気時の上がり目は少ないけれども、不景気時にも踏みとどまるのが『住宅系』であります。コレは少し考えると分かる事で、不景気だからといって引っ越す人はそういないでしょうし、賃料が下がるという事もそうそうない事ですよね。0とは言えませんけれども・・・。

おそらくは、来る次の不景気の局面ではリートはオフィス銘柄、住宅銘柄という区分おかまい無しにある程度は同じような傾向で下がって行くものと思います。個人的な方針としては、景気の下げ始めでは住宅リートを厚めに買って、そろそろ反発かな・・というときにはオフィス銘柄にキレイに乗り換えたい所なんですよね。まあ、実際に行うのは結構難しいんですけれども・・・。

アンケート

さて、今回[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人では投資主アンケートが実施されていました。コレに答えると、500名様にクオカードが当たるということなので、頑張って応募しておくことにしました。クオカードに当選した場合は、またブログでご紹介することにしたいと思います。

安定した分配金

この[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人の特徴の1つが安定した分配金なんですよね。このグラフをご覧いただいても分かる通り、第11期以降ほぼ同一の水準での分配が続いている事が分かるのではないかと思います。第15期については投資口の分割が行われましたが、配当金の水準自体は以前とほぼ代わりはないんですよね。来期と次の期の予想もそれほど分配金の変動はない予想となっています。

強み

この[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人の強みの1つは、分配金マネジメントを行えるということなんですよね。というのも、この銘柄は2010年にニューシティー・レジデンスという別の住宅リートを合併したんですけれども、その時に税務上の繰越欠損金というものが発生した事により、物件を売却した時の利益を税金を課せられることなく留保することが可能になりました。

ちょっと難しめの話なので、ポイントとしては『留保しているお金のおかげで万一の事があっても、安定して配当を続けることができる』という事を覚えておけば良いのではないかと思います。コレは、合併したリートの強みの1つと言えるのではないかと思うんですよね。ちなみに、繰越欠損金は前期末の時点で445億円、内部留保は191億円になっているようです。

[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人から分配金です。

8984 大和ハウスレジデンシャル投資法人 分配金

さて、今回は[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人から1口当たり8,300円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしますと、実際に受け取った金額は15,414円ということになりました。

この[8984]大和ハウス・レジデンシャル投資法人の直近の分配金利回りは4%程度となっています。最近は、リート全体が活況なので、コレでも平均よりは少し上ではあるんですけれども、もし私がドーンと買い増しするのであれば、6%くらいの分配利回りは欲しい所ですね。まあ、そこまで株価が下がる事がこれからもないのであれば、それはそれで喜ばしい事なのではないかと思います。

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