「オフィス特化」「都心好み」の中堅リート[8987]ジャパンエクセレント投資法人から3口分の分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

「オフィス特化」「都心好み」の中堅リート[8987]ジャパンエクセレント投資法人から3口分の分配金をいただきました。

今回は、オフィス中心に投資している国内リート銘柄である[8987]ジャパンエクセレント投資法人から3口分の分配金をいただきましたので、ご紹介する事にしたいと思います。最近のリートは昨年までの状況が信じられないほどの活況となっていますけれども、リート自体が不調な時は名前が大げさなリートほどイマイチに思えるような状況の時があったように思います。

「プレミア」「エクセレント」「トップ」なんて、名前だけ見るとどれだけスゴい物件が揃っているんだと思ってしまいますよね。まあ、仮に営業成績がイマイチであったとしても、某大手証券系の銘柄のように誠意がないように思える運用をしている訳ではないので、上のようなワードが入っているリートであっても結果的には全て投資を行っています。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 事業報告書

とはいえ、この[8987]ジャパンエクセレント投資法人については、過去にややイマイチと思える増資がありました。一般企業では増資は単純にマイナスと捉えられる事が多いんですけれども、リートの場合は増資と同時に物件を取得する事が多いため、場合によっては増資をしながら分配金増加というマジックが起こることもあるんですよね。

一般的な話として、リートの増資で分配金がヨコヨコであるならばその増資は御の字かなと思うんですけれども、どういう訳か分配金を減らしてまで増資を強行してしまう銘柄もあるのです。当然ながら事情はあるんでしょうけれども、そういう事をやってしまった銘柄は今後気合いを入れて投資しようとは思えないんですよね。それでもこの銘柄は本当にダメな銘柄よりは良い運用だと思っておりますので、単純に「安い」と思えば買い増ししますけどね。

さて、こちらはヤフーファイナンスから引用した[8987]ジャパンエクセレント投資法人の過去5年間の株価推移になります。長らく株価50万円をちょっと超えたあたりが頂上という時が続いたんですけれども、今年に入ってからは3月に748,000円という高値をつけています。この記事を書いている段階でも分配利回りが3.89%と4%を割って来ているんですよね。

この[8987]ジャパンエクセレント投資法人の運営自体は頑張っていると思うんですけれども、他のリートに比べると川崎市の投資比率が高いのがちょっと気になる所です。川崎市は東京23区に隣接している地域ですので、悪くはないと思うんですけれどもどうしても都心地域に比べるとちょっと劣るかなという関西在住のイメージですね。川崎自体あまり行った事が有りませんので、完全に誤った認識なのかもしれませんが・・・。

ということで、私の投資方針としてはかつて株価30万円前後だったころは最大で6株保有していた[8987]ジャパンエクセレント投資法人も、最近の株高で徐々に持ち株を減らし、現在は2株まで売却を進めています。首都圏のオフィスは先高感がありますので、これ以上は持ち株数を減らす事無く様子見ですね。逆に株価が40万円くらいまで下がればまだ買い増ししたいと思いますが、現状を見るとそこまで下がることもないような気がしますよね。

[8987]ジャパンエクセレント投資法人から3口分の配当金です。

8987 ジャパンエクセレント 配当金

さて、今回は[8987]ジャパンエクセレント投資法人から1口あたり12,200円の分配金をいただきました。保有口数は3口でして、法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしますと、実際に受けとった分配金の金額は33,985円ということになりました。

8987 ジャパンエクセレント 配当金推移

さて、こちらは[8987]ジャパンエクセレント投資法人の分配金の推移になります。最近は、12,000円前後で安定しており、ある意味うまく運営していると言えるのかもしれませんよね。それでも、リーマンショック以前は15,000円前後の分配金というのが当たり前でした。今はその頃と比べると2割ほどの減配水準となっていますが、リーマンショックから今までのオフィス市況の変化を見ると、むしろ「頑張っている方」だと結論づけても良いのかもしれませんね。

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