誰もが認める超超優良リートも私は買えない天邪鬼。[8952]ジャパンリアルエステイトから2口分の分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

誰もが認める超超優良リートも私は買えない天邪鬼。[8952]ジャパンリアルエステイトから2口分の分配金をいただきました。

今回は、誰もが認める国内の超優良リートである[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人から第23期の分配金をいただきましたので、読者の皆様にご紹介する事にしたいと思います。

国内に上場しているリートの銘柄数は新規上場や統合などがありまして、ここ数年35〜40前後となっていますけれども、時価総額で5,000億円を超えている銘柄は、[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人(約6,500億円)と、[8951]日本ビルファンド投資法人(約7,800億円)となりまして、この2銘柄は名実ともに日本を代表するリートと呼んでも良いのではないでしょうか。

このブログをご覧の方には、コレから日本のリートに投資したいという方もいらっしゃると思います。個人的には、リートの投資は「経済で悪いニュースばかりが流れる時」に投資するのが良いと思うんですけれども、残念ながら次に来る不景気がいつかはわかりませんよね。

上で挙げた2大リートは投資信託やETFなど、J-REITのインデックスファンドには必ずと言っても良いほど組み入れられる銘柄のため、常に他のリートよりは利回りが低い傾向となっています。この記事を書いている2013年8月4日の段階で、リート全体の時価総額平均の分配利回りは3.95%となっているんですけれども、[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人・[8951]日本ビルファンド投資法人の2大リートは3%を下回っている水準なんですよね。

正直な所、不動産に投資して利回りが2%台であるなら、個人的には外債の投資の方が良いのではないかと思ってしまう所もあるんですけれども、2大リートのようなオフィス系銘柄の特徴としては、活況になるとオフィスの賃料が上がるので分配金が上がるというものがあるんですよね。

実際、住宅系のリートは景気が良くなるからといってすぐに賃料が上がる訳ではなく(逆もまた然りなのでディフェンシブな銘柄ではあるんですが・・・)、商業系のリートや物流系のリートはテナントの契約期間が長い事が多いため、オフィス銘柄ほどダイナミックに分配金が変わるという訳ではありません。

まあ、オフィス系銘柄は好況時に分配金が上がる可能性が高いという事は、不況時には分配金が下がる可能性が高いというのもまた「真」でありまして、基本的には私は不況時にはオフィス銘柄を買うように、それ以外の時は住宅・商業・物流などを買うように努力しています。

8952 ジャパンリアルエステイト 資産運用報告書

ということで、元々は3株保有していた[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人も前回の分配金をいただいた時点では2株に、この記事を書いている時点では1株まで持ち株数を減らしています。「景気回復なんてまだ始まったばかりじゃないの!?」とお思いの方もいらっしゃると思うんですけれども、それでも70万円台→130万円台まで株価が上がれば私は満足でしたね。

その一方、中堅オフィスや商業銘柄・住宅銘柄については、最近買い増しを行っています。普通の投資信託売買なら、2大オフィス銘柄は欠かせない銘柄なんですけれども、私は2大オフィスについては現状で1口ずつしか保有していないんですよね。この天邪鬼な投資、結果がどのようになるかは数年経ってみないとわかりませんよね。

[8952]ジャパンリアルエステイトから2口分の分配金をいただきました。

8952 ジャパンリアルエステイト 分配金

さて、今回は[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人から1口あたり15,140円の分配金をいただきました。保有口数は2口でありまして、法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしますと、実際に受け取った分配金の金額は28,116円ということになりました。

8952 ジャパンリアルエステイト 分配金推移

記事の前半で、オフィス銘柄は景気の変動に応じて分配金が動く傾向にあると書きました。コレが、今回の資産運用報告書に掲載されていた実際の分配金の推移になるんですけれども、売却益が出た第13期の決算を除くと、いわゆる不動産プチバブルと呼ばれていた頃は、19,000円前後の分配金だったんですよね。

その後、景気の後退に伴って稼働率の低下・契約賃料の低下から少しずつ分配金の水準を切り下げまして、今回第23期の分配金は15,140円と、概ね2割の減少という事になりました。2割というと、かなり減っているという印象の方もいらっしゃると思うのですが、実際の所は中堅以下のオフィス銘柄はそれ以上に下げている銘柄も多く、相対的にはやはり[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人強しという事になる訳なのです。低い利回りもその強さの裏返しという訳なんですよね。

稼働率の推移

前述の分配金19,000円の時代には[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人の物件の稼働率は98%を超えていました。その後、景気後退で徐々に稼働率は低下し、92%台まで一旦低下します。その後、景気の回復とリーシングの努力により、現在は稼働率が戻っている段階ですね。

その割に、分配金が戻らないのは!?とお思いの方もいらっしゃると思うのですが、コレは賃料の方が以前と比べるとまだ十分に戻っていないためです。以前、分配金が高い時代があったのでどうしてもそちらを基準に考えてしまいがちの方もいらっしゃると思うんですけれども、個人的にはこの15,000円ラインを基準に考え、それ以上であればラッキーと思うくらいにしたいですね。

2大リートである[8952]ジャパンリアルエステイト投資法人。個人的には、また買い増しのチャンスは狙っているのであります。できれば、分配金15,000円として、分配利回り4%の75万円以下で買いたい所なんですけれども、そこまで下がる時はよほどリートが崩れないといけないんですよね。

まあ、長い目で見ればまたそういう株価になる事はあると思いますので、その時は泣きながらナンピンして行く事になるんだと思います。その時は、ブログでご紹介したいと思いますので、ちょくちょく当ブログを訪れていただくと、私としても大変うれsく思います。

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