三井不動産系商業施設のディフェンシブリートである[8964]フロンティア投資法人から分配金をいただきました。 - 高配当株で配当金生活

三井不動産系商業施設のディフェンシブリートである[8964]フロンティア投資法人から分配金をいただきました。

2013年4月現在、日本経済新聞の記事を見ていると最近の株高を受けて特に「高額の商品」が売れている傾向にあるそうですね。その恩恵を受ける形なのが、いわゆる「百貨店銘柄」という事になります。一方、日用品を扱っているスーパーなどについては、そこまでの恩恵は受けられていないようなんですよね。

それはさておき、今回分配金をいただいた[8964]フロンティア投資法人は三井不動産系の大型の商業施設を中心に運営を行っている「商業施設リート」という事になります。

三井不動産系・・というと、最近の株高の象徴的な存在の1つと言えるのが「不動産株」であり、[8801]三井不動産というと、その不動産株の中でも象徴的存在と言えますよね。上記は、ヤフーファイナンスによる[8801]三井不動産と[8964]フロンティア投資法人の比較チャートですけれども、[8964]フロンティア投資法人の過去1年での5割の上昇がかすんでしまうほど、[8801]三井不動産の最近の株価の躍進はスゴいものでありました。

そもそも、個人的には[8801]三井不動産の株価は期待先行で上がり過ぎなのではないか、と思ってしまうのですけれども、アベノミクスの政策の骨格となっているのが「インフレ」という事ですので、不動産株に資金が向かうのは仕方ない事なのかもしれませんね。[8964]フロンティア投資法人も恩恵を受けるのは間違いないとは思うのですけれども、「郊外・地方の銘柄が多い」という点で親会社には劣っているのかもしれません。

[8964]フロンティア投資法人から3株分の配当金です。

8964 フロンティア投資法人 配当金

さて、今回は[8964]フロンティア投資法人から1株あたり18,382円の分配金をいただきました。保有株数は3株でして、法人での源泉徴収税7.147%を差し引きしますと、実際に受け取った配当金は51,205円ということになりました。

8964 フロンティア投資法人 株主報告書

では、今回の[8964]フロンティア投資法人の株主報告書を具体的に見ていきたいと思います。2012年12月に終わる第17期におきましては、リート市場が低迷する2012年7月に205億円を調達する増資を行っています。基本的には「運用がうまい」部類に入ると思われる同投資法人なんですけれども、今になって思うと1口631、800円での増資はタイミングが悪かったですよね。

その時に取得した物件が、京都市左京区にある「カナート洛北」になります。京都大学にほど近く、人口も多いエリアなので悪くはないと思いますね。地方都市の中でも中心部という訳ではないやや郊外の物件を好む[8964]フロンティア投資法人らしい物件取得ではないかと思いました。

さて、記事の冒頭で書いたように「不動産市況の先高感」から、不動産株はドーンと株価が上昇しているものの、それに比べると[8964]フロンティア投資法人は出遅れていると思えると書きました。まあ、それはある意味ごもっともな推移でありまして、元々[8964]フロンティア投資法人はこの記事を書いている段階でも稼働率が100%となっており、これ以上上昇の余地は0なんですよね。

当然、景気拡大が続けば今後も賃料上昇→分配金上昇の好循環という事になるんですけれども、元々リーマショック・金融危機の時にオフィス系のリートに比べて分配金は非常に底堅く、この5年間まさにヨコヨコと言っても良いほどの安定的な推移が続いています。

この事を思うと、今のような時ではなく「リート市況が悪化しそうな時」に持っておけば良い「ディフェンシブなリート」と言えるのかもしれませんね。個人的には、市況が拡大している時の「攻めるリート」であるというイメージは持っていません。逆に常に「守りの投資方針」である私向きの銘柄であるとは言えますよね。

さて、この[8964]フロンティア投資法人は、元々JTがスポンサーだったんですけれども、三井不動産にスポンサーが変更となって5年がたちました。この間、物件の構成がどのように変わったのかを考えてみますと、単純な「郊外型ショッピングセンター」の割合は下がり、その代わりに「アウトレットモール」「都心型商業施設」の割合が増加しています。

前述の通り、この[8964]フロンティア投資法人は郊外商業施設リートのイメージがあるんですけれども、今後は都心部の商業施設についても、少しずつ物件を増やしていくように思えますね。また、アウトレットモールは通販全盛の今、今更感がある方もいらっしゃると思いますが、「非日常的な空間での買い物」をテーマにするとまだまだイケるのではないかというのが、元楽天店長の私の意見です。今後も、株価がドーンと下がった時には、この[8964]フロンティア投資法人は積極的に買い増ししていきたいですね。

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